文 | AI財經(jīng)社 田晏林

編 | 董雨晴

在公布2020年業(yè)績的次日萬科財務報表分析，萬科在A股、H股開盤股價雙雙下跌。截止3月31日下午收盤，萬科A股跌幅至4.37%，H股跌幅達5.29%。

此番場景與一年前萬科公布2019年財報時如出一轍。一位關注地產(chǎn)股數(shù)年的資深投資者告訴AI財經(jīng)社，一般來說，股價下跌的理由有很多萬科財務報表分析，“也許市場并不看好這份財報，不及市場預期，或者是管理層持股比例太少，和中小股東利益不一致?！痹谄涑钟腥f科股票期間，上述人士對于萬科的明顯感受是“進取心不足”。

不過，從2020年實際數(shù)據(jù)看，萬科擬合計派發(fā)分紅145.2億元，同比增加23%。對于萬科股票，國金證券分析認為，股息率是許多長線投資者的重要估值參考要素，“此前受疫情影響，萬科一度降2019年分紅率下調(diào)至30%，本年度又重新恢復至35%，可以緩解機構投資者的焦慮?！?/p>

在3月31日的業(yè)績推介會上，當有媒體問及最近股價低迷的原因是否與公司實行事業(yè)合伙人制度有關時，萬科董事會秘書朱旭沒有對股價下跌作出回應，只表示：“萬科的事業(yè)合伙人一直希望把自己的利益跟全體股東的利益更緊密地綁定在一起，未來有進一步持股增加的安排?！?/p>

01 從掙快錢到掙“老實錢”

財報顯示，2020年萬科銷售金額達到7041.46億元，同比增長11.6%；實現(xiàn)營業(yè)收入4191.1億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤415.2億元，同比分別增長13.9%和6.8%。其中，營收和凈利潤的增長幅度相對2019年有所放緩。

萬科董事會主席郁亮在業(yè)績會上感嘆，行業(yè)掙錢不容易了，不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢了。事實上，他認為，這種趨勢在過去幾年已經(jīng)十分明顯，最近集中出臺的“三道紅線”、雙集中等政策，標志著行業(yè)明確進入到管理紅利時代。

“向管理要紅利”是去年以來郁亮在許多公開場合必談的觀點。結合當前房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的基調(diào)，他認為房企已經(jīng)不能再靠囤積原材料、賺土地升值的錢了。“2007年家電市場已經(jīng)接近飽和，但是經(jīng)過這么多年殘酷的競爭洗牌，現(xiàn)在活下來的企業(yè)，像美的、格力、海爾等最多都憑著好產(chǎn)品、好服務和他們良好的經(jīng)營管理能力贏得了市場，也給股東創(chuàng)造了非常好的回報?！?/p>

郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)和過去不同，機會不再是唾手可得，開發(fā)商已經(jīng)不能再賺大錢、賺快錢，而是要掙慢錢、長錢、老實錢。這樣，企業(yè)不僅能活下去，還能“活得好、活得久”。

截至報告期末，萬科持有貨幣資金1952.3億元，凈負債率18.1%，貨幣資金對一年內(nèi)到期的有息負債的覆蓋倍數(shù)為2.4倍。萬科三道紅線達標兩道，其中剔除預收賬款資產(chǎn)負債率離70%差0.4%達標。在投資者看來，萬科的資金在業(yè)內(nèi)一直是保留最充足的，這也符合其一貫穩(wěn)健的財務作風。

萬科財務負責人韓慧華表示，公司有信心在今年一季度讓“三道紅線”都達標，降回“綠檔”。不過，其過低的凈負債率也讓投資者對萬科未來的投資節(jié)奏和成長水平表示懷疑。

對此，郁亮解釋稱，萬科不追求過低凈負債率，40%這條線是萬科過去相當長時間堅守的?！叭绻袝r候凈負債率低一點，那是萬科為了等待機會。比如今年土地集中供應問題，對企業(yè)的資金實力要求來說有很大彈性。我們18%的凈負債率，也可能正是為了等待市場出現(xiàn)此類變化的機會?！?/p>

（萬科董事局主席郁亮）

02 入股泰禾，好事難辦

在業(yè)績會現(xiàn)場，媒體在財報之外，重點關注的另一話題就是萬科入股解救泰禾故事的后續(xù)。自去年泰禾未能如期實現(xiàn)股份轉讓協(xié)議約定的條件后，雙方的合作陷入僵局。

3月2日，有報道，萬科和泰禾計劃成立的資產(chǎn)管理公司預計將于3月份正式啟動。

對此，萬科總裁祝九勝回應稱，目前正在醞釀的操盤公司不是接盤公司，不承接項目的債權債務關系。據(jù)他透露，該操盤公司對于少數(shù)條件較好、能達成債權債務諒解、相關各方協(xié)同支持的項目，嘗試通過盤活項目自身資源，恢復開工和銷售。但具體的方案還在探討過程中。

在業(yè)績會現(xiàn)場，祝九勝坦言，以目前的進度來看，萬科入股泰禾還有相當大的難度?！疤┖虇栴}如果能得到妥善解決，對客戶、金融機構、項目股東、相關各方都是好事，但同時這也是很難的事?！?/p>

早前，萬科宣布入股泰禾時，曾提出了嚴格的前提條件，只有在達成債務重組方案的情況下才達到入股條件。

2020年7月30日，萬科和泰禾集團簽署《股份轉讓框架協(xié)議》，泰禾集團控股股東泰禾投資擬將其持有的公司19.9%股份轉讓給萬科旗下海南萬益，轉讓價款合計為24.26億元，支付方式為現(xiàn)金支付，轉讓價格為每股4.9元。

根據(jù)協(xié)議，萬科為入股泰禾設置了兩個先決條件：一是泰禾制定債務重組方案并與債權人達成一致，并且債務重組方案能支持目標公司恢復正常經(jīng)營；二是對泰禾做盡職調(diào)查，確保泰禾資產(chǎn)、債務及業(yè)務等不存在影響公司可持續(xù)經(jīng)營的重大問題或重大不利變化。

協(xié)議規(guī)定，若上述條件在2020年9月30日前未獲得滿足且未獲得萬科方豁免，則萬科有權單方面終止本協(xié)議。然而，去年9月29日，泰禾宣布與萬科子公司海南萬益的股份轉讓協(xié)議約定條件尚未全部滿足，而海南萬益無意單方面終止上述協(xié)議。

在萬科管理層看來，給對方幫忙的前提是不給自己添亂。祝九勝表示：“解題的鑰匙還是在泰禾自身和其債權人手中?！敝挥刑┖踢_成全面的債務重組方案的情況下，萬科才考慮真實入股。

03 萬科不要趕資本熱

2020年以來，多家房企紛紛將物業(yè)板塊推向資本市場，萬科物業(yè)何時上市也備受市場關注。2021年年初，萬科物業(yè)又再次傳出了整合業(yè)務計劃上市的消息。

此前有媒體報道，萬物云正計劃打包物業(yè)和科技業(yè)務一同上市，但最終方案還未確定。隨后，萬科回復稱，目前沒有收到相關信息。

從財報來看，物業(yè)服務是萬科旗下僅次于房地產(chǎn)銷售的第二大收入來源。2020年萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入182.04億元，同比增長27.36%；年末累計在管面積5.6億平方米，其中一半來自于萬科以外的項目，市場競爭力優(yōu)勢明顯，簽約及接管面積持續(xù)擴大。

郁亮在業(yè)績會上表示，不同業(yè)務類型最終都要接受市場檢驗，萬科的多元業(yè)務先后都會上市。但在業(yè)務上市過程中，會考慮兩點：全面和長期?！叭嬷肝覀?nèi)f科今天每個業(yè)務，其實相互之間都有協(xié)同性。從整體集團業(yè)務協(xié)同性角度出發(fā)，我們從萬科集團業(yè)務協(xié)同性最好、效益最好的角度出發(fā)來考慮上市問題，需要全面考慮平臺最大化和平臺的資金協(xié)同，而不是純粹只考慮單個業(yè)務的一個問題。而長期是指我們并不需要趕資本市場熱點，把業(yè)務養(yǎng)大賣掉這不是作為成功的標記?！?/p>

在郁亮看來，短期資本市場熱點并不是萬科的選擇。對于投資來說亦是如此?！拔覀兛紤]投資也有兩方面，第一是每個業(yè)務發(fā)展?jié)摿τ卸啻?，第二是能力有多高，如果潛力大但沒有能力也做不下去。在業(yè)務有發(fā)展空間的前提下，能力大小成為我們的優(yōu)先級，沒有能力我們是不會做資本投資的。”

在業(yè)績會現(xiàn)場，郁亮還給萬科打起了招聘廣告。郁亮表示，在萬科歷史上，差不多每十年，公司就要進入一個新的發(fā)展階段，當戰(zhàn)略一旦清晰明確，都會在組織人事上做調(diào)整?！拔覀冇械膬?yōu)秀人才被別人挖走了，但我們也有從BAT挖高科技人才過來。”據(jù)郁亮透露，萬科為此專門成立了行動小組，每兩天開一個人事會，保證兩天之內(nèi)必須給回復，確保優(yōu)秀人才不在等待中降低對萬科吸引力?！拔覀儸F(xiàn)在求才若渴，請各位媒體朋友、投資界朋友多幫忙、多支持?！?/p>

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