近年來，國家不斷出臺相關政策，加大對房地產的宏觀調控力度，房地產企業(yè)的各類開發(fā)項目受其影響頗大，房地產企業(yè)自身的發(fā)展受到了嚴峻的挑戰(zhàn)，面對此種情況，增強自身的創(chuàng)利能力和抗風險能力無疑成了各房地產企業(yè)的首選。因為房地產企業(yè)開發(fā)項目所涉金額巨大，其負擔的稅額往往比其它企業(yè)要大得多，因此如何進行合理的稅務籌劃便成了房地產企業(yè)減少成本、增強市場競爭力的一個便捷途徑。在具體項目的開發(fā)過程中，房地產企業(yè)可以采取合作的方式，統(tǒng)籌利用資源，分散市場風險，這就使得各企業(yè)合作開發(fā)的房地產項目的稅務籌劃具有深遠的現實意義。但在實際操作過程中，由于各合作企業(yè)的操作方式不同，其稅收負擔也就迥異。房地產企業(yè)與其它中小企業(yè)不同，其需要交納的稅種繁多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅等。再加上我國房地產企業(yè)內部的稅務籌劃體系不完善，使得整個房地產企業(yè)在具體項目的開發(fā)中稅務籌劃問題百出。

一、房地產企業(yè)稅務籌劃的若干問題

要分析我國房地產企業(yè)稅務籌劃的若干問題，首先得了解一個概念――稅務籌劃，稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規(guī)定許可范圍內，通過對投資、經營、核算等一系列經濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內的一切稅收優(yōu)惠政策和運用稅收法規(guī)所允許的技術差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經濟利益。[2]由于我國稅法體系還處在完善階段，部分房地產企業(yè)為了自己短期內的經濟利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴重。在我國房地產企業(yè)的成本中，稅收成本比重較大。在房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的環(huán)節(jié)眾多中，拿地、拆遷、設計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等等經濟行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產企業(yè)便打起了稅收的主意，在企業(yè)稅務籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數房地產企業(yè)甚至在以上各環(huán)節(jié)中出現了逃稅漏稅的現象。

除了逃稅漏稅以外，風險稅務籌劃風險問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務籌劃風險系數頗高，而我國房地產企業(yè)相關防范風險的體制并不完善，在遇到風險時，很多的房地產企業(yè)不能及時采取有效措施來控制。筆者調查了多家房地產企業(yè)，總結出其風險大致有一下幾種，一是財務風險。眾所周知，房地產企業(yè)和資金有著千絲萬縷的聯(lián)系，企業(yè)所進行的每一項經濟活動都需要對資金進行合理的掌控。在我國，房地產企業(yè)的資金大多來源于銀行體系，企業(yè)融資越大，稅務籌劃的空間也就越大。但稅務籌劃在給企業(yè)帶來巨大的經濟利益的同時，也使企業(yè)面臨著不小的財務風險。二是政策風險，近十來年來，我國房地產企業(yè)飛速發(fā)展，其在國民經濟中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經濟起步較晚，法律體系還不健全，與房地產有關的具體的規(guī)范性文件較少，這就使得部分房地產企業(yè)在稅務籌劃過程中形成很大的風險。三是行業(yè)內部的風險。受房地產企業(yè)巨大經濟利益的誘惑，很多企業(yè)把眼光轉到了房地產企業(yè)，有些企業(yè)不惜血本投資房地產行業(yè)，但投資房地產，風險與經濟利益并存，并且房地產行業(yè)相比其它行業(yè)更復雜，如果沒有合理的稅務規(guī)劃，就會給企業(yè)帶來巨大的風險。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產企業(yè)亟待解決的問題。由于房地產企業(yè)稅負數額巨大，所以，經過稅務籌劃省下來的錢絕非小數目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產企業(yè)的難題。

接下來，筆者將聯(lián)系案例，分析房地產稅務籌劃的相關準則，以期解決以上問題。

二、房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的相關原則

（一）合法性原則

合法是稅務籌劃最基本的準則，房地產企業(yè)只有在保證所經營的項目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務主管部門批準房地產開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃，否則再能促進企業(yè)發(fā)展的項目方案都不一定能實施，即便實施了也會受到相應的懲罰。影響整個企業(yè)的形象。合法性主要體現在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務籌劃，其次是適當尋找法律放任的籌劃，三是謹慎選擇法律盲區(qū)的籌劃。各房地產企業(yè)一定要摒棄僥幸心理，嚴格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護的自己的利益。

（二）籌劃要考慮綜合性原則

綜合性原則是指在進行某一稅種的稅務籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負最輕、長期稅負最輕。以下案例將說明這一點。

現有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產開發(fā)公司B進行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進行合作開發(fā)房產；第二種是采取投資入股方式參與房產開發(fā)。假設A公司在1年以后中途退出該房產開發(fā)項目，經與B公司協(xié)商，分得現金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分攤任何成本，在公司分得60萬元時，相當于公司將合作開發(fā)的房產中屬于自己的部分轉讓給B公司，轉讓價格為360萬元。轉讓收入需要繳納不動產銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經濟利益為60萬元。

我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負相比第一種方式要輕很多。

（三）籌劃要考慮風險均衡原則

現代市場經濟環(huán)境變化不斷，錯綜復雜，所有的企業(yè)活動都或多或少存在風險，同樣，節(jié)稅也有一定的風險，一般來說節(jié)稅力度與風險呈正比例關系，也就是說企業(yè)節(jié)稅力度越大，風險也就越大。在上述案例中，第二種方式雖然稅負要輕，但A公司要承擔經營風險，而且B公司不負責還本。在第一種投資方式中，A公司雖然稅負較重，但是其直接參與了房產開發(fā)項目，獲得開發(fā)經驗。另外，在稅務籌劃過程中，如果籌劃人員素質不高，籌劃時機選擇欠妥等，那么稅務籌劃方案也就不能很好的使房地產企業(yè)規(guī)避風險。

三、結束語

綜上所述，在實際的項目操作過程中房地產開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃，房地產企業(yè)既要尋求最佳的節(jié)稅途徑，又要結合自己本企業(yè)的實際情況，進行合理的稅務籌劃。促使企業(yè)更好更快的發(fā)展。

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