利用土地臨界點(diǎn)

根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，如果企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的話，免征土地增值稅。

普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)的建筑容積率在1.0 以上，單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍。各省市可以根據(jù)自身情況適當(dāng)浮動(dòng)。

因此，企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售的話房地產(chǎn)企業(yè)如何稅務(wù)籌劃，如果增值額略超20%這一臨界點(diǎn)，就應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低銷售價(jià)格，以達(dá)到免稅標(biāo)準(zhǔn)。

增加可扣除的項(xiàng)目

上一條說(shuō)到，土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征。如果企業(yè)的增值率超過20%臨界點(diǎn)較多的話，可以通過增加扣除項(xiàng)目，使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

利用不同的利息扣除方式

雖然現(xiàn)行政策限制貸款流入房地產(chǎn)，但只要是房地產(chǎn)開發(fā)，就肯定會(huì)涉及到大量貸款。關(guān)于利息支出的扣除，我國(guó)稅法規(guī)定了一些限制。

根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

也就是說(shuō)，要么提供金融機(jī)構(gòu)證明，要么在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除；要么與其他費(fèi)用一起，按稅法規(guī)定在房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。

這兩種不同的扣除方式，給了企業(yè)稅收籌劃的空間。一般來(lái)說(shuō)，所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利；如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。

政府代收費(fèi)用的處理

根據(jù)財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

企業(yè)是否將該代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，對(duì)于企業(yè)的增值額不會(huì)產(chǎn)生影響， 但是會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會(huì)影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的數(shù)額。

利用土地增值稅的優(yōu)惠政策

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）。

除了這些法定的政策以外，還有很多政策性的減免。

開發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)的核算方式

房地產(chǎn)公司在同時(shí)開發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可以分別核算，也可以合并核算。這兩種方式所繳納的稅費(fèi)是不同的。

一般來(lái)說(shuō)，合并核算的稅收利益大一些。但如果開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅，分別計(jì)算增值額的收益會(huì)更大。

分解房地產(chǎn)銷售價(jià)格降低稅率

房地產(chǎn)銷售所負(fù)擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和所得稅，而土地增值稅是超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高房地產(chǎn)企業(yè)如何稅務(wù)籌劃，所適用的稅率也越高。

因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價(jià)格，從而降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。

由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，因此，可以從簡(jiǎn)單裝修上做文章，將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，以降低所適用的稅率。

.轉(zhuǎn)換房產(chǎn)稅計(jì)稅方式

根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納。

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的稅率為12%。

兩種方式計(jì)算出來(lái)的應(yīng)納稅額有時(shí)候存在很大差異。企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)，從而避免采用依照租金計(jì)算房產(chǎn)稅的方式。

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