本文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種（土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅）進行稅務籌劃分析。 （一）營業(yè)稅的稅務籌劃分析 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的 應納營業(yè)稅的稅目包括服務業(yè)、建筑業(yè)、轉讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)。 稅率皆為5%。房地產(chǎn)開發(fā)公司營業(yè)稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)公司 的銷售額，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的銷售額為向房地產(chǎn)開發(fā)公司收取的傭 金。營業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據(jù)業(yè)務特點進 行稅收籌劃，1.減少營業(yè)稅應稅項目的流轉(轉讓)次數(shù)。我國稅法規(guī) 定，房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的轉讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次 重復征收的。2.選擇合作建房方式。(1)合作建房是指一方提供土地使 用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定， 甲企業(yè)以土地使用權，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房， 房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于甲企業(yè)投 入的土地使用權是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。(2) 甲企業(yè)通過轉讓 土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產(chǎn)生了轉讓無形資 產(chǎn)應交納營業(yè)稅的納稅義務。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房 可以避免營業(yè)稅。

3.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開發(fā)之初便能確定 最終的用戶，那么采用代建房方式進行開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司稅務籌劃，而不采用先開發(fā)后銷售 的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3％低稅率繳納營業(yè)稅， 而且還不需繳納土地增值稅［1］。 （二）土地增值稅的稅務籌劃分析 土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物 并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一 種稅。它是專門針對高投入、高風險、高收益的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而設 立的特殊稅種。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定， 土地增值稅按照增值額超過扣除項目的比率，采取 30%一 60%的四 級超率累進稅率形式，增值額與扣除項目的比率越大，適用的稅率越 高，稅負越重。從2007 日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的繳納方式也由“預征制”轉為“清算制”。土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的所有稅費中占有相當大的比重。所以，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說， 合理地對土地增值稅稅務籌劃可以降低企業(yè)的開發(fā)成本和風險。土地 增值稅=增值額 速算扣除數(shù)，從公式中我們可以看出土地增值稅的稅務籌劃中降低增值率是少納稅的關鍵，而減 少增值額或增加扣除項目金額以降低增值率。

所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 從以下幾個方面入手進行稅務籌劃： 1.減低增值額，（1）降低房屋的銷售價格房屋銷售價格的降低 會使銷售收入減少，從而會使增值額減少，也會使地增值稅減少。但 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷售價格時，必須認真比減少的銷售 收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進行 稅收籌劃。(2) 與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同，隨著裝修費在房款 中所占比重逐年遞增，其對土地增值稅的影響己不能忽視。若房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂合同時能稍加變通則可取得意想不到的效果。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同： 一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金 額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。 2.增加扣除項目金額，（1）選擇適當?shù)睦⒖鄢龢藴?，一種情 況是依靠負債籌資，預計利息用較高，應計算分攤的利息并提供金融 機構證明，以據(jù)實扣除；另一種情況房地項目主要依靠權益資本籌資， 預計利息費用較少，應不計算應分攤的利息或提供金融機構證明房地產(chǎn)經(jīng)紀公司稅務籌劃，以 多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，達到實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。(2)慎重選擇銷 售時間。 3.選擇合適的建房方式，（1）合作方式，稅法規(guī)定，對于合作 建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉讓的， 應征收土地增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進行稅收 籌劃。（2）代建方式，稅法規(guī)定，代建房屋是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客 戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，向用戶收取代建費的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)而言，雖然取得了收入，但沒有生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于 勞務性質的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可 以利用這種建房方式，在開發(fā)之初就確定好最終用戶，實行定向開發(fā)， 以達到減輕稅負的目的，避免銷售繳納土地增值稅。 利用稅收優(yōu)惠政策的稅收籌劃。根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售增值額未超過扣除項目金 20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額20%的， 應就其全部增值額按規(guī)定計稅。籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增 值率控制在20%以內(nèi)以獲得免稅待遇。 5.利用銷售比例進行稅務籌劃。根據(jù)(國稅發(fā)(2006)187 了對于開發(fā)商征收土地增值稅的清算條件，清算條件規(guī)定：“已竣工驗收的地產(chǎn)開發(fā)項目”，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建 筑面積的比例 85%以上的，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售 建筑面積已經(jīng)出租或自用的以及“取得銷售(預售)許可證滿三年仍未 銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。

因此，可以利用 85% 這一臨界點進行籌劃。當開發(fā)項目不能全銷售時，視情況將其銷售比 例控制在 85%以內(nèi)，將納稅時間向后拖延。這是新的清算條件制定 后的一項新的稅收籌劃方法［2］。 （三）企業(yè)所得稅的稅務籌劃分析 我國自2008 日起施行內(nèi)外資統(tǒng)一的新企業(yè)所得稅法，稅率為 25％。企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為應納稅所得額，應納稅所得 額=收入總額一準以扣除項目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產(chǎn)、 經(jīng)營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和，包括納稅人來源于 中國境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營收入和其他業(yè)務收入。 1.合理延遲產(chǎn)權轉移時間。稅法規(guī)定，只有當房地產(chǎn)的權屬發(fā) 生變更時，才能確認銷售收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理 延遲房地產(chǎn)權屬變更時間，推遲房產(chǎn)證的辦理來推遲銷售收入的實現(xiàn) 時間，以緩繳企業(yè)所得稅，達到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。 2.合理推遲成本最終確認時間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務人員可 通過合理推遲成本最終確認的時間，以緩繳企業(yè)所得稅，實現(xiàn)企業(yè)利 益最大化。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃注意的問題 (一)加強稅法法律、法規(guī)學習。房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務籌劃必須 知法、懂法、守法，不能只靠對稅收政策的一知半解，稅務籌劃必須 結合企業(yè)自身的實際情況，才能達到預期效果。

（二）稅務籌劃要規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時要注 重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機。要想合理、．合法地做好納稅籌 劃工作 （三）戰(zhàn)略與戰(zhàn)術相結合進行稅務籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)雖然不能 從對單個項目、單筆業(yè)務或單個環(huán)節(jié)進行籌劃，但還應構建整體的稅 費籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大“撿了芝麻丟了西瓜”。 （四）提高企業(yè)財務管理水平和財會人員的業(yè)務素質。

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