納稅籌劃思路

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知》（財稅〔1994〕020號）的規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔1999〕278號）的規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。如果納稅人滿足上述稅收優(yōu)惠政策的條件，應(yīng)盡量享受該稅收優(yōu)惠政策。需要注意的是，上述“五年”的起算點是取得房產(chǎn)證或繳納契稅之日，因此，納稅人購買房產(chǎn)以后應(yīng)盡快繳納契稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）的規(guī)定，以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈予，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：①房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；②房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈予對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；③房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。除上述情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈予他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照 20%的稅率繳納個人所得稅。對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈予合同上標(biāo)明的贈予房屋價值減除贈予過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈予和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計征個人所得稅。納稅人可以充分利用上述直系親屬房產(chǎn)贈予免稅的優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃。

對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素企業(yè)稅務(wù)籌劃最全案例，在住房轉(zhuǎn)讓收入 1%～3%的幅度內(nèi)確定。如果納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的購置年代較久、增值較高，稅務(wù)機(jī)關(guān)不掌握該房產(chǎn)的購置成本信息，納稅人可以申請稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收個人所得稅。

個人以非貨幣性資產(chǎn)投資，屬于個人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)和投資同時發(fā)生。對個人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)的所得，應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目，依法計算繳納個人所得稅。個人以非貨幣性資產(chǎn)投資，應(yīng)按評估后的公允價值確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除該資產(chǎn)原值及合理稅費后的余額為應(yīng)納稅所得額。個人應(yīng)在發(fā)生上述應(yīng)稅行為的次月 15 日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。納稅人一次性繳稅有困難的，可合理確定分期繳納計劃并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案后，自發(fā)生上述應(yīng)稅行為之日起不超過5個公歷年度內(nèi)分期繳納個人所得稅。納稅人在使用自有不動產(chǎn)投資創(chuàng)辦公司時，可以充分利用上述分期繳納個人所得稅

的優(yōu)惠政策。

法律政策依據(jù)

（1）《中華人民共和國個人所得稅法》（1980年9月10日第五屆全國人民代表大會第三次會議通過，2018年8月31日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議第七次修正）。

（2）《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》（1994年1月28日中華人民共和國國務(wù)院令第142號發(fā)布，2018年12月18日中華人民共和國國務(wù)院令第707號第四次修訂）。

（3）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知》（財稅〔1994〕020號）。

（4）《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）。

（5）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）。

（6）《財政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔1999〕278號）。

（7）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個人所得稅政策的通知》（財稅〔2015〕41號）

納稅籌劃圖

納稅籌劃案例一：

鄭先生2014年1月以300萬元購買了家庭第一套住房且當(dāng)月繳納了契稅；2019年2月，鄭先生計劃購買家庭第二套住房并出售第一套住房。關(guān)于家庭住房的換購，鄭先生有兩套方案可供選擇：方案一，先購置第二套住房，待搬家以后，再以500萬元轉(zhuǎn)讓第一套住房；方案二，先以500萬元轉(zhuǎn)讓第一套住房，臨時租房安置家具，再購買第二套住房。僅考慮個人所得稅，不考慮其他稅費。請?zhí)岢黾{稅籌劃方案。

籌劃方案：

在方案一下，鄭先生轉(zhuǎn)讓第一套住房需要繳納個人所得稅=（500-300）×20%=40（萬元）。

在方案二下，鄭先生轉(zhuǎn)讓第一套住房可以享受免征個人所得稅的優(yōu)惠政策。方案二比方案一節(jié)稅40萬元。

納稅籌劃案例二：

魏先生夫婦名下各有一套住房，均為2013年在甲市購買，購買價格均為300萬元，目前市場價格均為1 000萬元。魏先生夫婦計劃離開甲市去某海濱城市養(yǎng)老，有兩套轉(zhuǎn)讓方案可供選擇：方案一，魏先生夫婦直接轉(zhuǎn)讓甲市兩套住房，取得售房款后去海濱城市購買別墅；方案二，魏先生夫婦先辦理離婚手續(xù)，轉(zhuǎn)讓每人名下的一套房產(chǎn)后再辦理復(fù)婚手續(xù)，隨后，夫妻二人再去海濱城市購買別墅。僅考慮個人所得稅，不考慮其他稅費。請?zhí)岢黾{稅籌劃方案。

籌劃方案：

在方案一下，魏先生夫婦需要繳納個人所得稅=（1 000-300）×20%×2=280（萬元）。

在方案二下，魏先生夫婦可以分別享受免征個人所得稅的優(yōu)惠政策。方案二比方案一節(jié)稅280萬元。請?zhí)岢黾{稅籌劃方案。

納稅籌劃案例三：

彭大媽老伴去世多年，名下僅有一套住房，該套住房為10年前購置，購買價格為100萬元，目前市場價格為500萬元。彭大媽計劃將該套住房轉(zhuǎn)給其獨子，未來由其兒子再將該套住房轉(zhuǎn)讓。有兩個轉(zhuǎn)移方案可供選擇：方案一，彭大媽將該套住房贈予其獨子，三年后，其兒子再將該套住房以600萬元出售；方案二，彭大媽將該套住房以500萬元的價格賣給其獨子，三年后，其兒子再將該套住房以600萬元出售。僅考慮個人所得稅，不考慮其他稅費。請?zhí)岢黾{稅籌劃方案。

籌劃方案：

在方案一下，彭大媽將該套住房贈予其獨子可以享受免稅政策，彭大媽的兒子出售該套住房需要繳納個人所得稅=（600-100）×20%=100（萬元）。在方案二下企業(yè)稅務(wù)籌劃最全案例，彭大媽將該套住房賣給其獨子可以享受免稅政策，彭大媽的兒子出售該套住房需要繳納個人所得稅=（600-500）

×20%=20（萬元）。方案二比方案一節(jié)稅=100-20=80（萬元）。

納稅籌劃案例四：

趙先生準(zhǔn)備將一套住房贈予其侄子，已知該套住房為趙先生5年前以200萬元購買，目前的市場價格為500萬元，趙先生的哥哥（趙先生侄子的父親）已經(jīng)去世，趙先生的侄子目前 30 周歲。趙先生有兩套方案可供選擇：方案一，趙先生直接將該套住房贈予其侄子；方案二，趙先生將該套住房的永久使用權(quán)贈予其侄子并辦理公證，同時設(shè)立一份公證遺囑“趙先生去世后，將該套住房遺贈給其侄子”。僅考慮個人所得稅，不考慮其他稅費。請?zhí)岢黾{稅籌劃方案。

籌劃方案

在方案一下，趙先生的侄子需要繳納個人所得稅=（500-200）×20%=60（萬元）。

在方案二下，趙先生將該套住房的永久使用權(quán)贈予其侄子不需要繳納所得稅，趙先生去世后將該套住房遺贈給其侄子可以享受免稅優(yōu)惠。方案二比方案一節(jié)稅60萬元。

納稅籌劃案例五：

朱先生計劃將一套店鋪投資設(shè)立一家有限責(zé)任公司，已知該店鋪為5年前以200萬元購置，目前的市場價為300萬元。朱先生有兩個方案可供選擇：方案一，在店鋪過戶時一次性繳納個人所得稅；方案二，在店鋪過戶時分五年繳納個人所得稅，前四年每年繳稅100元。僅考慮個人所得稅，不考慮其他稅費。請?zhí)岢黾{稅籌劃方案。

籌劃方案：

在方案一下，朱先生需要在當(dāng)期繳納個人所得稅=（300-200）×20%=20（萬元）。

在方案二下，朱先生僅需在當(dāng)期象征性地繳納100元稅款，20萬元的稅款可以延期五年繳納。假設(shè)五年貸款年利率為5%，方案二比方案一節(jié)稅=20×5%×5=5（萬元）。

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