營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅，增值稅稅款的計(jì)算方法和納稅申報(bào)方式等都出現(xiàn)了較大變化，比營(yíng)業(yè)稅復(fù)雜得多，稅務(wù)籌劃的空間也相應(yīng)擴(kuò)大。企業(yè)要及時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后的新變化，研究稅務(wù)籌劃的新思路，新方法。

1、充分利用國(guó)家稅收政策

（1）內(nèi)部工程回避工程結(jié)算

現(xiàn)行稅法規(guī)定：?jiǎn)挝凰鶎侏?dú)立核算的內(nèi)部施工隊(duì)伍承擔(dān)其所隸屬單位的建筑安裝工程，凡同本單位結(jié)算工程價(jià)款的，不論是否編制工程概（預(yù)）算，滿足前述規(guī)定，恰當(dāng)?shù)卦斐蛇m用不予征稅的條件，是我們開(kāi)展相關(guān)節(jié)稅籌劃的關(guān)鍵。

（2）以收取轉(zhuǎn)、分包管理費(fèi)取代收取工程居間介紹費(fèi)

工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。若承包公司與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3％的稅率；否則，適用服務(wù)業(yè)5％的稅率。因此，以收取轉(zhuǎn)、分包管理費(fèi)取代收取工程居間介紹費(fèi)，可以收到節(jié)稅效果。前提是，從事工程居間介紹的公司本身具有工程承包資質(zhì)，并在轉(zhuǎn)、分包過(guò)程中不違反相關(guān)法律限制。

（3）增值稅和所得稅進(jìn)行籌劃，依靠稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行節(jié)稅籌劃。比如，房地產(chǎn)企業(yè)或者公司將注冊(cè)地址遷入江蘇某工業(yè)園，享受財(cái)政返稅獎(jiǎng)勵(lì)扶持，減輕企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的稅負(fù)。

江蘇某園針對(duì)全國(guó)企業(yè)招商稅收優(yōu)惠政策：

增值稅、所得稅享受高達(dá)50%的稅收財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)，個(gè)獨(dú)可申請(qǐng)核定征收（個(gè)稅稅負(fù)在0.5%-3.1%之間），獎(jiǎng)勵(lì)每月兌現(xiàn)，省時(shí)省心!

2、通過(guò)合理選擇會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行稅收籌劃

通過(guò)合理選擇會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行稅收籌劃包括營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用籌劃、開(kāi)發(fā)商品房與出租商品房、管理費(fèi)用和等4個(gè)方面：

（1）營(yíng)業(yè)費(fèi)用籌劃

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，各年度廣告費(fèi)支出是筆龐大的費(fèi)用項(xiàng)目。廣告費(fèi)支出的多少往往與銷售業(yè)績(jī)密切掛鉤。依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費(fèi)支出應(yīng)在不超過(guò)銷售收入的15％內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。有些企業(yè)集團(tuán)廣告由總公司統(tǒng)一籌劃，費(fèi)用由總公司統(tǒng)一列支，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費(fèi)支出超出15％扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足15％的情況。針對(duì)這一情況，可以讓與子公司業(yè)務(wù)相關(guān)的總公司廣告費(fèi)，由不足15％的子公司承擔(dān)。

（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用籌劃

如果一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同時(shí)開(kāi)發(fā)幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而其中一個(gè)項(xiàng)目準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓，企業(yè)所需部分資金以該項(xiàng)目向銀行貸款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)該利息就可以按不超過(guò)商業(yè)銀行同類貸款利率據(jù)實(shí)扣除。如果轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目繳納土地增值稅稅負(fù)過(guò)高，企業(yè)也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策。

（3）開(kāi)發(fā)商品房與出租商品房籌劃

有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經(jīng)營(yíng)時(shí)，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營(yíng)房，從開(kāi)發(fā)商品房轉(zhuǎn)入出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目，按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷計(jì)入成本，使企業(yè)庫(kù)存成本接近實(shí)際本，同時(shí)增加成本，減少稅收。而如果把房屋繼續(xù)留在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準(zhǔn)備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，所提取減值準(zhǔn)備不能作為所得稅稅前扣除。

（3）管理費(fèi)用籌劃

企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和住房公積金可以稅前扣除，企業(yè)應(yīng)依法足額繳納。這樣，企業(yè)既履行了法定的社會(huì)保障義務(wù)，穩(wěn)定了職工隊(duì)伍，又可以減輕企業(yè)因純粹支付工資而產(chǎn)生的個(gè)人及企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)。還有，轉(zhuǎn)嫁給職工的不合理負(fù)擔(dān)如因公外出的交通費(fèi)、公務(wù)通信費(fèi)（按銷售收入一定比例稅前扣除）以允許職工報(bào)銷等方式，把暗含在工資中的費(fèi)用轉(zhuǎn)化為管理費(fèi)用，降低企業(yè)的工資水平，也能夠減輕企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)。

3、通過(guò)周密項(xiàng)目投資籌劃進(jìn)行稅收籌劃

企業(yè)實(shí)施投資前應(yīng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的可行性包括收入、成本、利潤(rùn)、稅收、回收期等因素進(jìn)行籌劃。在方案的收入、成本相同時(shí)，稅負(fù)可能成為方案是否被采用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉(zhuǎn)讓或自行開(kāi)發(fā)，其所繳納的稅收差異極大，企業(yè)最終應(yīng)選擇最優(yōu)方案進(jìn)行投資。

4、其他的籌劃方法

（1）合理分解租金收入

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)合理地分解租金收入。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)賣出，而是用于出租，國(guó)家規(guī)定，其資金收入應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅，其房產(chǎn)稅適用稅率是租金收入的12％。如果企業(yè)把租金收入分解，則意味著房產(chǎn)稅的降低。因此合理分解租金收入是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的一種方法。

（2）變房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)為代建行為

變房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)為代建行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司直接向客戶收取代建費(fèi)，其收取的代建費(fèi)只需要繳納營(yíng)業(yè)稅，若有盈余，再繳納企業(yè)所得稅。如果不是代建行為，而是直接的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售行為，就需要按照法律規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅和相關(guān)稅。但是，代建行為有一些必備條件，如基本建設(shè)單位應(yīng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提交有關(guān)立項(xiàng)的計(jì)劃、建議書(shū)、規(guī)劃圖紙等；另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不墊付任何資金，同時(shí)只向委托單位收取代建費(fèi)，開(kāi)取服務(wù)業(yè)發(fā)票。

（3）變房屋出租為承包業(yè)務(wù)

變房屋出租為承包業(yè)務(wù)主要針對(duì)房屋建造時(shí)間長(zhǎng)、地段好、租金高的房產(chǎn)的納稅籌劃。如果企業(yè)出租房屋，則既要繳納營(yíng)業(yè)稅，又要繳納房產(chǎn)稅，但如果將房屋作為企業(yè)的一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去，則會(huì)減少繳納的稅額。承包方與房屋所有權(quán)企業(yè)達(dá)成承包協(xié)議，由承包人定期向房產(chǎn)所有者繳納一定的管理費(fèi)，企業(yè)可以依據(jù)房屋出租的租金來(lái)作為收取承包費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

（4）在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃

在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要面臨轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目和公司股權(quán)的選擇。由于資金、公司計(jì)劃等因素，企業(yè)將在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容和方式有很多的選擇。

（5）分解商品房銷售價(jià)格

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以適當(dāng)?shù)胤纸馍唐贩康匿N售價(jià)格，以此來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、銷售商品房?jī)r(jià)格不分解，則意味著企業(yè)既要繳納營(yíng)業(yè)稅，又要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。如果將商品房的銷售收入分解出去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，則可以少承擔(dān)以上3項(xiàng)稅收。

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