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房地產是高負債率產業(yè)房地產企業(yè)如何稅務籌劃，很多公司的負債率在80%以上甚至90%以上，房地產企業(yè)用最少的自有資金啟動開發(fā)項目。這種高杠桿的特點是開發(fā)者必須有很強的融資能力。否則，資金鏈將面臨斷裂的危險。

改革開發(fā)到現(xiàn)在的20多年里，房地產市場銷售暴漲，快速銷售回款和豐富的融資渠道使房地產行業(yè)能夠一直跳在高杠桿的刀尖上，除了極少數(shù)激進的房地產企業(yè)資金鏈斷裂，大部分房地產企業(yè)基本上賺了很多錢。但是隨著政府嚴管，加上銀行融資的嚴管，房地產行業(yè)迎來最大的歷史轉折點。

從現(xiàn)金流來看目前房地產企業(yè)受到雙重打擊。

第一，銷售回款越來越慢。今年上半年房地產銷售面積一直呈負增長趨勢。銷售額尚未進入負增長區(qū)間，但增速也從去年兩位數(shù)增長降至5.6%。如果銷售額不能逆轉頹勢，銷售額的負增長也只是時間問題。在過去銷售額旺盛的情況下，開發(fā)人員可以快速滾動開發(fā)，充分利用杠桿資金，但如果銷售回款變慢，房地產的資金就不能盡快收回，這將對房開企業(yè)的運營方式造成很大的打擊。造成很大的資金風險

怎樣才能保證房開企業(yè)的資金不會斷裂？

大型房地產開發(fā)企業(yè)在大環(huán)境下生存有什么妙計嗎？

大型房地產開發(fā)有限公司可以參考以下兩種情況模式：

第一，主要公司承包整個項目建設及建造。

房開企業(yè)一般擁有自己的建設公司房地產企業(yè)如何稅務籌劃，將自己建設公司的材料供應及設備服務分成兩個子公司獨立計算，將這兩個部分的業(yè)務外包給子公司，將子公司注冊在稅收洼地并申請高額的稅收獎勵返還扶持，業(yè)務產生的增值稅、企業(yè)所得稅都可以得到地方的高額稅收獎勵返還扶持，欠缺的成本發(fā)票可以通過在稅收洼地成立多個個人獨資企業(yè)的方式，解決成本發(fā)票欠缺的問題

舉例說明：

某某建設有限公司業(yè)務范圍：建筑工程、建材砂石銷售 (稅率13%)，業(yè)務體量大，但是進項發(fā)票不夠，成本發(fā)票大量欠缺，具體的操作方法是通過業(yè)務拆分，拆分成兩家有限公司。

該建設公司分別在兩個稅收洼地設立兩家有限公司，

一家做建筑工程，一家做建材貿易，以及建筑設備的租賃業(yè)務

我們假設兩家公司增值稅一年納稅1000萬，企業(yè)所得稅納稅1000萬

通過稅收洼地的高額稅收獎勵，可以分別返還給兩家公司

增值稅：1000萬*50%*90%=450萬

企業(yè)所得稅：1000萬*40%*90%=360萬

納稅2000萬，可以通過稅收洼地的高額稅收獎勵返還獲得：450萬+360萬=810萬的稅金

節(jié)約的810萬稅金可以極大地解決房開企業(yè)資金鏈緊張的問題

針對房開企業(yè)大量缺成本發(fā)票的問題，同樣可以在稅收 洼地成立多個建設，建筑相關的個人獨資企業(yè)

申請核定征收所得稅的方式加以解決，核定征收后綜合稅率僅需：0.5%-3.16% 由于是核定征收，不用考慮成本發(fā)票和進項發(fā)票按照核定的稅率繳稅即可。

我們來看個對比案例，假設500萬的高額無票利潤

不包括增值稅、附加稅利潤部分，只計算所得稅和股東分紅稅。

房開企業(yè)正常納稅

企業(yè)所得稅：500*25%=125萬

股東分紅：(500-125)*20%=75萬

稅收洼地設立的個人獨資企業(yè)：

個人所得稅：500萬*2.1%=10.5萬

分紅稅：個人獨資企業(yè)無需繳納分紅稅

10.5萬相對于200萬來講，節(jié)稅90%以上

稅收洼地設立的個人獨資企業(yè)核定征收后非常適合解決房開企業(yè)高額無票支出，以及成本發(fā)票欠缺的問題。

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