融創(chuàng)與萬達(dá)的合作陡生變局。9月10日晚間，萬達(dá)酒店發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“萬達(dá)酒店”）發(fā)布公告稱，收到融創(chuàng)中國通知，后者將終止與萬達(dá)酒店發(fā)展訂立的酒店管理協(xié)議。

從雙方此前的合作來看，融創(chuàng)方面原定交由萬達(dá)酒店負(fù)責(zé)管理的合同期限是20年，即應(yīng)到2037年到期；如今，比協(xié)議提前了16年解約。融創(chuàng)此舉究竟意欲何為？

近日，融創(chuàng)提出與萬達(dá)酒店解約，比此前協(xié)議約定時(shí)間提前了16年。圖片來源/IC photo

突變：

融創(chuàng)終止與萬達(dá)酒店合作

9月10日晚間，萬達(dá)酒店公告稱，公司收到來自融創(chuàng)中國的通知，由于新冠肺炎疫情的影響及融創(chuàng)中國商業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整，其將終止與萬達(dá)酒店訂立的有關(guān)“由融創(chuàng)持有且由萬達(dá)酒店管理”的21家酒店的酒店管理協(xié)議。

公告顯示，這21家酒店中，包括19家正在運(yùn)營的酒店和2家正在建設(shè)且尚未開始運(yùn)營的酒店。從所在區(qū)域來看，這19家酒店分別位于西雙版納、南昌、合肥、青島、廣州、無錫、重慶、成都、桂林和昆明等地，涉及品牌包括萬達(dá)文華、萬達(dá)嘉華、萬達(dá)錦華。

公告稱，萬達(dá)酒店與融創(chuàng)中國目前正就有關(guān)終止的后續(xù)安排，以及對(duì)于萬達(dá)酒店的潛在補(bǔ)償進(jìn)行協(xié)商，將根據(jù)上市規(guī)則就終止的進(jìn)一步發(fā)展適時(shí)作出進(jìn)一步公告。

業(yè)內(nèi)人士指出，此次融創(chuàng)提前解約21家酒店的管理合同，在萬達(dá)酒店中占比較小，不影響“大盤”。

財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，萬達(dá)酒店的酒店?duì)I運(yùn)及管理服務(wù)收益增至約2.62億港元，上年同期則約為1.13億港元。截至2021年6月30日，萬達(dá)酒店的酒店網(wǎng)絡(luò)包括98家酒店，運(yùn)營客房25993間，覆蓋中國71個(gè)城市。此外，萬達(dá)酒店還有144家已簽約管理正在開發(fā)中尚未開業(yè)的酒店。

前傳：

原協(xié)議20年，每年品牌許可使用費(fèi)5000萬

萬達(dá)與融創(chuàng)的合作淵源來自于2017年7月19日。當(dāng)天，萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)集團(tuán)、富力地產(chǎn)三方簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬達(dá)商業(yè)將北京萬達(dá)嘉華等77個(gè)酒店以199.06億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，將西雙版納萬達(dá)文旅項(xiàng)目、南昌萬達(dá)文旅項(xiàng)目等13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)以438.44億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)。

值得一提的是，萬達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)雙方同意交割后文旅項(xiàng)目維持“四個(gè)不變”：其一，品牌不變，項(xiàng)目持有物業(yè)仍使用“萬達(dá)文化旅游城”品牌；其二，規(guī)劃內(nèi)容不變，項(xiàng)目仍按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、內(nèi)容進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；其三，項(xiàng)目建設(shè)不變，項(xiàng)目持有物業(yè)的設(shè)計(jì)、建造、質(zhì)量，仍由萬達(dá)實(shí)施管控；其四，運(yùn)營管理不變，項(xiàng)目運(yùn)營管理仍由萬達(dá)公司負(fù)責(zé)。

此前，融創(chuàng)中國與萬達(dá)的酒店管理合同期限是20年，即應(yīng)到2037年到期。具體來看，融創(chuàng)此前發(fā)布的公告顯示，萬達(dá)商業(yè)或其關(guān)聯(lián)方對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的持有物業(yè)運(yùn)營管理的初始管理期限為20年（已開業(yè)部分的管理期限自該項(xiàng)目交接之日起算，尚未開業(yè)部分的管理期限自開業(yè)之日起算）。在該期限內(nèi)，萬達(dá)商業(yè)及其關(guān)聯(lián)方將其持有的“萬達(dá)文化旅游城”品牌名稱、域名、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)及軟件管理系統(tǒng)等品牌資源，均許可使用于目標(biāo)項(xiàng)目的持有物業(yè)的經(jīng)營管理；同時(shí)，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有權(quán)使用買方品牌用于目標(biāo)項(xiàng)目的銷售物業(yè)。

與此同時(shí)，融創(chuàng)此前公告還顯示，在運(yùn)營管理期限內(nèi)，且在相關(guān)運(yùn)營管理協(xié)議有效期內(nèi)，每個(gè)目標(biāo)項(xiàng)目每年應(yīng)支付品牌許可使用費(fèi)5000萬元，包括每年應(yīng)向大連萬達(dá)商業(yè)的關(guān)連方支付4500萬元品牌許可使用費(fèi)，以及每年應(yīng)向萬達(dá)商管支付500萬元品牌許可使用費(fèi)。

一年后，萬達(dá)和融創(chuàng)的合作又有了新進(jìn)展。2018年10月29日，融創(chuàng)中國和大連萬達(dá)集團(tuán)同時(shí)發(fā)布公告，宣布融創(chuàng)出資62.81億元收購萬達(dá)原文旅集團(tuán)和13個(gè)文旅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理公司。此次交易事項(xiàng)完成后，融創(chuàng)持有萬達(dá)文化管理全部股權(quán)。加上此前438.44億元收購13個(gè)文旅城的價(jià)格，融創(chuàng)總計(jì)以501.25億元收購了萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目管理公司的全部股權(quán)。

值得一提的是，交易完成后，萬達(dá)手中還握有原先9%的萬達(dá)文旅項(xiàng)目股權(quán)。不過，萬達(dá)方面并未透露這9%的萬達(dá)文旅項(xiàng)目股權(quán)未來的打算。

背后：

布局“地產(chǎn)+”，融創(chuàng)發(fā)力高端酒店

實(shí)際上，2019年，融創(chuàng)在酒店業(yè)務(wù)方面，就開始有所調(diào)整。融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌在2020年業(yè)績(jī)會(huì)上透露，考慮要賣掉一些持有的資產(chǎn)，比如酒店、商業(yè)甚至一些樂園，“2019年年底，融創(chuàng)成功出售了一個(gè)酒店，還有4個(gè)酒店短期內(nèi)也會(huì)成交?！?/p>

不過，戰(zhàn)略調(diào)整并非縮減酒店業(yè)務(wù)。2020年，融創(chuàng)將企業(yè)定位升級(jí)為“美好城市共建者”，在地產(chǎn)主業(yè)之外，將業(yè)務(wù)拓展至更廣的民生及消費(fèi)領(lǐng)域，比如物業(yè)服務(wù)、文旅、文化、會(huì)議會(huì)展、醫(yī)療康養(yǎng)、酒店等產(chǎn)業(yè)，從而打開未來增長(zhǎng)空間。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月，融創(chuàng)文旅全國布局14座文旅城、5個(gè)旅游度假區(qū)、23個(gè)雪世界、100個(gè)商業(yè)、150個(gè)酒店、22個(gè)主題樂園、19個(gè)水世界、6個(gè)海世界、4個(gè)體育世界。

聚焦在酒店方面，近年來，融創(chuàng)加速開啟與其他酒店方的合作。2020年5月，融創(chuàng)宣布與開元旅業(yè)集團(tuán)達(dá)成合作協(xié)議，雙方將圍繞酒店、房產(chǎn)、物業(yè)等領(lǐng)域，以共同投資、共同開發(fā)、合資運(yùn)營等方式萬達(dá)體育ipo破發(fā)，開展多元化的深度合作。

今年3月22日，華住集團(tuán)與融創(chuàng)文旅集團(tuán)宣布戰(zhàn)略合作，雙方成立合資公司――永樂華住酒店管理有限公司（簡(jiǎn)稱“永樂華住”）。據(jù)介紹，永樂華住將整合雙方優(yōu)勢(shì)，拓展第三方業(yè)主合作，發(fā)力國內(nèi)高端酒店業(yè)務(wù)，旗下運(yùn)營的酒店將主要聚焦商旅和文旅兩個(gè)領(lǐng)域，包含施柏閣、施柏閣大觀、花間堂、永樂半山、宋品等高端及奢華品牌。華住和融創(chuàng)文旅計(jì)劃5年簽約200個(gè)項(xiàng)目，開業(yè)超100家高端酒店。據(jù)悉，在永樂華住的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，華住占股比例為50%，融創(chuàng)文旅與戰(zhàn)略合作伙伴時(shí)代環(huán)球共同占股50%。

值得一提的是，近年來，疫情影響下，整個(gè)酒店行業(yè)受到了不小的打擊。華美顧問機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱介紹稱，僅北京酒店業(yè)，2021年上半年就虧損了17億元，其中一季度虧損21.3億元，二季度減虧3.5億元。

那么，在此背景下，融創(chuàng)為何還要發(fā)力高端酒店業(yè)務(wù)？目的何在？趙煥焱表示，財(cái)務(wù)虧損是正常的，即扣除折舊攤銷后虧損不必太擔(dān)憂，其實(shí)現(xiàn)金流已經(jīng)收到。此外，對(duì)開發(fā)商來說，開展酒店業(yè)務(wù)存在諸多利好。具體而言，包括承諾建酒店而拿到地、酒店投資抵充所得稅、酒店品牌提升地塊價(jià)值、折舊攤銷再次抵充所得稅、資產(chǎn)配置等待增值、酒店經(jīng)營收益、品牌輸出輕資產(chǎn)收益直至上市、酒店出讓獲得不動(dòng)產(chǎn)增值等。

在中城委秘書長(zhǎng)、優(yōu)鋪網(wǎng)董事長(zhǎng)陳云峰看來，融創(chuàng)的融資、銷售能力較強(qiáng)，但在“拿地金額不得超年度銷售額40%”的政策要求下，不排除融創(chuàng)會(huì)將資金投資到新興的業(yè)務(wù)板塊，比如高端酒店行業(yè)。

猜測(cè)：

融創(chuàng)未來將分拆酒店上市？

問題在于，融創(chuàng)終止與萬達(dá)酒店合作，與此同時(shí)，融創(chuàng)與開元旅業(yè)、華住展開合作，這是基于什么考量？合作的性質(zhì)有何區(qū)別？

對(duì)此，趙煥焱分析萬達(dá)體育ipo破發(fā)，融創(chuàng)與華住共同擁有合作品牌，估計(jì)會(huì)逐步發(fā)展酒店管理，發(fā)展輕資產(chǎn)。而與萬達(dá)方面的關(guān)系則是，萬達(dá)酒店發(fā)展為管理方，融創(chuàng)為業(yè)主身份。

優(yōu)淘城總裁薛建雄指出，這些項(xiàng)目原本的產(chǎn)權(quán)管理方是萬達(dá)，融創(chuàng)買產(chǎn)權(quán)，但除了地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)的融創(chuàng)在酒店、商業(yè)、文旅方面沒有能力馬上接手，所以先由萬達(dá)管理，每年付管理費(fèi)用?！爱?dāng)時(shí)買萬達(dá)項(xiàng)目，有過渡需要，估計(jì)沒有太嚴(yán)格的業(yè)績(jī)要求，卻要付固定管理費(fèi)。而融創(chuàng)跟開元旅業(yè)以及華住的合作模式，商務(wù)條件估計(jì)會(huì)比萬達(dá)更好，若跟他們合作較好，上市可能性很大?！?/p>

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜稱，從目前融創(chuàng)拓展自身文旅板塊旗下自有酒店品牌、擴(kuò)大與第三方酒店品牌合作，以及出售和重組旗下酒店資產(chǎn)的動(dòng)向來看，終止與萬達(dá)酒店的品牌合作，應(yīng)該是服務(wù)于特定目的，也就是扶持自有品牌酒店的發(fā)展，有利于出售旗下酒店資產(chǎn)以改善自身流動(dòng)性，以及有利于擴(kuò)大與華住、開元三方酒店品牌的合作發(fā)展等。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，從融創(chuàng)中國酒店板塊近期和外界的一些合作來看，可以側(cè)面反映出公司并不滿足與當(dāng)前現(xiàn)狀。疫情固然是一個(gè)影響業(yè)績(jī)的原因，但更多是借疫情的機(jī)會(huì)自我調(diào)整；此外，通過調(diào)整并不排除培育自有品牌的可能，“目前，融創(chuàng)有自己的酒店管理品牌，但目前品牌影響力還很小，想要提升管理能力和影響力，與行業(yè)巨頭合作會(huì)使融創(chuàng)酒店打開新的視野和領(lǐng)域，能獲得經(jīng)驗(yàn)，提升運(yùn)營能力和影響力?！?/p>

談及融創(chuàng)酒店的未來，趙煥焱表示，預(yù)計(jì)將會(huì)逐步輕資產(chǎn)運(yùn)作和重資產(chǎn)運(yùn)作并舉，目標(biāo)是分拆上市，并逐步發(fā)展具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)短中長(zhǎng)期效益平衡發(fā)展。

陳云峰指出，未來有三方面的可能：一是融創(chuàng)組建自己的酒店管理事業(yè)部，甚至分拆成公司，用自有品牌做下一步運(yùn)營；二是不排除資本上市可能性；三是因疫情原因，酒店行業(yè)雖處于困難期，但文旅行業(yè)依然被大家看好，酒店業(yè)務(wù)在中國還有很大的市場(chǎng)，不排除融創(chuàng)將酒店部分成立自有品牌后，整合出售。

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