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房產(chǎn)涉稅問(wèn)題分析

房產(chǎn)是以公司名義還是個(gè)人名義購(gòu)置持有，很難籠統(tǒng)判斷優(yōu)劣，要看公司的具體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和盈利情況，結(jié)合財(cái)稅政策，來(lái)綜合分析總體的利弊。在購(gòu)置、持有環(huán)節(jié)，財(cái)稅政策簡(jiǎn)要明晰，籌劃意義并不大，如果有所謂的籌劃價(jià)值，也只是顧及眼前利益而談，必須要考慮全環(huán)節(jié)的涉稅問(wèn)題。

公司購(gòu)置的，可以取得用于抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，可以作為企業(yè)所得稅的稅前扣除。但是，持有環(huán)節(jié)要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)要繳納增值稅及附加、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅。且前期獲得的抵扣稅額、稅前扣除金額，相當(dāng)于在轉(zhuǎn)讓或清算時(shí)被全額沖銷(xiāo)，加上增值獲益部分，全部應(yīng)稅。前期的抵扣、扣除利益，都給還回去了。

不同主體持有的房產(chǎn)在各環(huán)節(jié)的稅收對(duì)比簡(jiǎn)表

公 司

其 他 個(gè) 人

購(gòu)買(mǎi)

契稅（3%）

契稅（1%-3%；財(cái)稅[2008]24號(hào)，經(jīng)適房減半；財(cái)稅[2016]23號(hào)）

印花稅（0.05％；財(cái)稅[2019]13號(hào)：小規(guī)模減半）

印花稅（0.05％；財(cái)稅[2008]137號(hào)：住房免征）

持有

自用（房產(chǎn)稅1.2%，小規(guī)模減半）；出租（增值稅9%、征收率5%；房產(chǎn)稅12%，小規(guī)模減半）

出租（增值稅：住房1.5%/其他5%；個(gè)稅：住房減按10%/其他20%；房產(chǎn)稅：住房減按4%/其他12%，減半；印花稅：住房免/其他如企業(yè)）

城鎮(zhèn)土地使用稅（自用/出租；小規(guī)模減半）

國(guó)稅地字[1988]第15號(hào)，住房免征；財(cái)稅[2008]24號(hào)，出租住房免征

轉(zhuǎn)讓

總局公告2016年14號(hào):9%/或差額5%/或全額5%

財(cái)稅[2016]36號(hào)：全額5%/或差額5%/或免征

企業(yè)所得稅25%

個(gè)人所得稅20%；財(cái)稅字[1999]278號(hào)，住房自用5年唯一的免征；財(cái)稅[2010]94號(hào)，出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的不再減免

土地增值稅

住房（財(cái)稅[2008]137號(hào)：免征）；其他（參照企業(yè)）

印花稅（0.05％，小規(guī)模減半）

印花稅（0.05％；財(cái)稅[2008]137號(hào)：住房免征）

相對(duì)來(lái)說(shuō)，公司房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的增值稅和土地增值稅處理略顯復(fù)雜。

一、財(cái)稅【2016】36號(hào)規(guī)定，不征收增值稅項(xiàng)目：---5、在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

1、前提：資產(chǎn)重組。資產(chǎn)重組的具體概念是什么？不清楚房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)培訓(xùn)，只能看文件其后規(guī)定的具體內(nèi)容。

2、方式：合并、分立、出售、置換等。方式比較寬泛，企業(yè)層面的合并、分立，具體資產(chǎn)的出售、置換，均屬于方式之一，給人留下無(wú)限遐想的空間。

3、核心：與全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力。重組資產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的三要素要一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑔?wèn)題是判斷關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力的標(biāo)準(zhǔn)是什么？企業(yè)財(cái)務(wù)核算上并不存在與資產(chǎn)關(guān)聯(lián)的三要素的數(shù)據(jù)，是按資產(chǎn)比例進(jìn)行分割確認(rèn)嗎？所以，這是確認(rèn)該項(xiàng)不征稅的風(fēng)險(xiǎn)所在。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，只要三要素中有全部或部分，實(shí)際跟隨資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛻?yīng)確認(rèn)為資產(chǎn)重組的不征增值稅項(xiàng)目。不排除有這樣成功操作的實(shí)例，但個(gè)人認(rèn)為，這樣處理會(huì)造成很大的避稅漏洞。

例1：2019年11月，甲公司賣(mài)樓，售價(jià)5000萬(wàn)，2016年11月購(gòu)進(jìn)時(shí)4000萬(wàn)，甲公司或?qū)€(gè)別員工，或?qū)⑿☆~應(yīng)收及應(yīng)付款等債權(quán)、負(fù)債，按資產(chǎn)重組一并轉(zhuǎn)讓給乙公司。甲公司獲得增值稅不征的利益，可開(kāi)具編碼為607的“資產(chǎn)重組涉及的不動(dòng)產(chǎn)”增值稅普通發(fā)票5000萬(wàn)。乙公司得不到增值稅抵扣，但是，如果乙公司是增值稅免稅單位，或者是享受增值稅即征即退、超稅負(fù)返還單位，也算是兩全其美。

又如，丙醫(yī)療器械公司銷(xiāo)售醫(yī)療設(shè)備1000萬(wàn)給丁民營(yíng)醫(yī)院。按國(guó)家稅務(wù)總局2011年第13號(hào)公告 規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓?zhuān)徽魇赵鲋刀?。按上述方法處理，該交易是否亦屬于不征增值稅?xiàng)目呢？

如果對(duì)實(shí)物資產(chǎn)“相關(guān)聯(lián)”的要求過(guò)于寬松，顯然會(huì)留下極大的避稅漏洞。因?yàn)橛信c資產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的勞動(dòng)力的表述，是否可以理解為，此處的資產(chǎn)，不是企業(yè)自產(chǎn)的貨物，而是用來(lái)組織生產(chǎn)的生產(chǎn)設(shè)備、器具等貨物呢？這些細(xì)節(jié)問(wèn)題不夠明確，給實(shí)務(wù)處理帶來(lái)極大的困惑，期待總局進(jìn)一步出臺(tái)文件予以具體界定。

二、財(cái)稅[2018]57號(hào)規(guī)定，按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅；按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅；單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

1、合并的要點(diǎn)：原企業(yè)投資主體存續(xù)。投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。改制重組，應(yīng)是指改制或重組兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為。

例2：甲（股東張某60%、王某40%）、乙（股東李某70%、謝某30%）公司合并為A公司，原股東均成為A公司新股東，也就是原股東在合并后并未直接獲得現(xiàn)金，而是繼續(xù)持股。甲公司自有的房產(chǎn)5000萬(wàn)，合并后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給A公司，暫不繳納土地增值稅。

按 財(cái)稅（2018）17號(hào)規(guī)定， 兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司，依照法律規(guī)定、合同約定，合并為一個(gè)公司，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)合并后公司承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。A公司合并時(shí)取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)免征契稅。

如果甲公司股東張某、王某想取得現(xiàn)金，是否只需各保留1股，也能獲得暫不征土地增值稅和免征契稅的優(yōu)惠呢？“出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)”的條件是否過(guò)于寬松？“原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)”的要求是否形同虛設(shè)？

再假設(shè)，甲公司的股東張某、王某，共同100%持有B、C公司，B、C公司共同100%持有甲公司，張某、王某一致將B、C公司轉(zhuǎn)讓給A公司，最終是甲公司的5000萬(wàn)房產(chǎn)實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓給了A公司。那么房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)培訓(xùn)，該項(xiàng)交易是否能享受以上增值稅、土地增值稅和契稅的不征或暫不征或免征的優(yōu)惠呢？

土地增值稅相對(duì)難以處理：

國(guó)稅函[2000]687號(hào)規(guī)定，鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。

本規(guī)定與 財(cái)稅[2018]57號(hào)是一致的，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后拿錢(qián)走人不行，原股東必須繼續(xù)存在，否則應(yīng)稅。仍然是57號(hào)的問(wèn)題，是原股東必須100%繼續(xù)存在，不得獲取現(xiàn)金？還是可以轉(zhuǎn)讓一部分獲得現(xiàn)金，甚至只保留1股就認(rèn)可為存在呢？“出資人的比例可以變動(dòng)”略顯含糊，是與什么對(duì)比而產(chǎn)生的變動(dòng)？反正，100%轉(zhuǎn)讓股權(quán)獲取現(xiàn)金的肯定要應(yīng)稅。

國(guó)稅函[2009]387號(hào)規(guī)定，鑒于廣西玉柴營(yíng)銷(xiāo)有限公司在2007年10月30日將房地產(chǎn)作價(jià)入股后，于2007年12月6日、18日辦理了房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，同月25日即將股權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓?zhuān)夜蓹?quán)轉(zhuǎn)讓金額等同于房地產(chǎn)的評(píng)估值。因此，我局認(rèn)為這一行為實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)交易行為，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

本規(guī)定與財(cái)稅[2018]57號(hào)的精神基本一致。投資時(shí)，投資方暫不征；投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)、拿錢(qián)走人的，應(yīng)稅。是對(duì)誰(shuí)征稅呢？是對(duì)投資方還是被投資方？

國(guó)稅函〔2011〕415號(hào)規(guī)定，經(jīng)研究，同意你局關(guān)于“北京國(guó)泰恒生投資有限公司利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式讓渡土地使用權(quán)，實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)交易行為”的認(rèn)定，應(yīng)依照《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，征收土地增值稅。

以上甲公司的5000萬(wàn)房產(chǎn)要轉(zhuǎn)讓給A公司，是通過(guò)間接轉(zhuǎn)讓甲公司的控股企業(yè)B、C公司實(shí)現(xiàn)的。只是B、C公司的股東發(fā)生變化，而甲公司的股東仍然是B、C公司。以上征稅的規(guī)定，應(yīng)不適用于此種間接轉(zhuǎn)讓情形？而且交易方式也是十分隱蔽，異地設(shè)置控股企業(yè)，逐一核實(shí)的難度較大。

2、分設(shè)的要點(diǎn)：與原企業(yè)投資主體相同。不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。

分設(shè)對(duì)出資人不發(fā)生變動(dòng)的要求，與合并規(guī)定中的原投資主體存續(xù)，有所不同。主體存續(xù)，不允許退出，但允許新股東加入；而出資人不變，則不允許退出，也不允許新股東加入。

比如，甲公司分設(shè)前股東是張某、王某，分設(shè)后的企業(yè)股東也只應(yīng)是張某、王某。如果分設(shè)后企業(yè)的股東加入李某，或者王某轉(zhuǎn)讓股權(quán)退出，屬于重組前后的出資人發(fā)生了變動(dòng)，則應(yīng)稅。問(wèn)題是重組分設(shè)10年后李某加入，或者張某、王某退出，實(shí)務(wù)中如何監(jiān)控管理？顯然是難度較大，除非在金三系統(tǒng)中提前置入股東變動(dòng)的監(jiān)控信息。

3、暫不征：實(shí)質(zhì)是遞延納稅。只是重組節(jié)點(diǎn)暫不征，被合并方、被分立方或投資方的土地增值稅的稅負(fù)，實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)嫁給了合并方、分立方或被投資方。轉(zhuǎn)讓或原出資人退出或分設(shè)的原出資人變動(dòng)，合并方、分立方或被投資方應(yīng)繳納土地增值稅。

一、什么是契稅？

契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的一種稅收。

二、什么情況下需要繳納契稅？

在中國(guó)境內(nèi)取得土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。

上述取得土地、房屋權(quán)屬包括下列方式：國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)òǔ鍪邸①?zèng)與和交換），房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和交換。

以下列方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈(zèng)與征收契稅：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)，以獲獎(jiǎng)的方式承受土地、房屋權(quán)屬，以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款的方式承受土地、房屋權(quán)屬。

三、根據(jù)現(xiàn)有的財(cái)稅政策，個(gè)人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，契稅是如何繳納的？

根據(jù)財(cái)稅[2016]23號(hào)文件：

第一、對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

第二、對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買(mǎi)的家庭第二套住房。

四、個(gè)人住房的營(yíng)業(yè)稅是如何征收的？

根據(jù)財(cái)稅[2016]23號(hào)文件：

個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

五、什么是營(yíng)業(yè)稅呢？營(yíng)業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)是多少？

營(yíng)業(yè)稅，是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、銷(xiāo)售建筑物及其他土地附著物稅率為5%。

六、購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間是如何確定的？

根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào)文件：

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。（契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。）

七、如果房屋權(quán)屬證明和契稅完稅證的時(shí)間不一致的情況下，如何確定時(shí)間？

根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)文件：

納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。

根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房，以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。

八、個(gè)人將自有住房出售后，又購(gòu)買(mǎi)住房的，能否減免個(gè)人所得稅？

根據(jù)財(cái)稅[2010]94號(hào)文件：

對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

九、接受房屋贈(zèng)予后，哪些情況下免征個(gè)人所得稅？

根據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào)文件：

受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)收入，但符合《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）第一條規(guī)定的情形，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅， 包括：

1、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

十、房屋贈(zèng)予過(guò)程中，辦理個(gè)人所得稅免征時(shí)應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交的資料都有什么？

根據(jù)財(cái)稅〔2009〕78號(hào)文件：

贈(zèng)與雙方辦理免稅手續(xù)時(shí)，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交以下資料：

第一項(xiàng)、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)）第一條規(guī)定的相關(guān)證明材料；

第二項(xiàng)、贈(zèng)與雙方當(dāng)事人的有效身份證件；

第三項(xiàng)、屬于本通知第一條第（一）項(xiàng)規(guī)定情形的（房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹），還須提供公證機(jī)構(gòu)出具的贈(zèng)與人和受贈(zèng)人親屬關(guān)系的公證書(shū)（原件）。

第四項(xiàng)、屬于本通知第一條第（二）項(xiàng)規(guī)定情形的（房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人），還須提供公證機(jī)構(gòu)出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系公證書(shū)（原件），或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系證明。

十一、向他人贈(zèng)予房屋的，如何征收個(gè)人所得稅？

房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。對(duì)受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。

贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。

十二、受贈(zèng)人接受他人贈(zèng)予房屋出售后，個(gè)人所得稅的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？

受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

十三、房屋互換需要繳納契稅嗎？

根據(jù)《契稅暫行條例》第十條，土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。

十四、房屋贈(zèng)予需要繳納契稅嗎？

房屋贈(zèng)與，是指房屋所有者將其房屋無(wú)償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為。根據(jù)《契稅暫行條例》，仍需要繳納契稅。

十五、什么情況下減征、免征契稅？

第一、土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

第二、納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

第三、依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。

十六、其他減免契稅的還有哪些？

第一、房屋、土地互換時(shí)，交換價(jià)格相等的，免征契稅。

第二、根據(jù)國(guó)稅函[1999]545號(hào)文件，免征中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司和中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)三家公司）在收購(gòu)、承接、處置不良資產(chǎn)過(guò)程中的一切稅收。

契稅政策如下：

（一）全額免征三家公司在收購(gòu)、承接中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行的不良資產(chǎn)以及三家公司在債務(wù)追償、資產(chǎn)置換、債務(wù)重組、企業(yè)重組、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)等處置不良資產(chǎn)過(guò)程中應(yīng)繳納的契稅。

（二）對(duì)三家公司不屬于上述范圍的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，應(yīng)照章征收契稅。

十七、購(gòu)房人辦理退房契稅能退嗎？

根據(jù)財(cái)稅[2011]32號(hào)文件：

對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

十八、營(yíng)改增后，契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)是怎樣的？

根據(jù)財(cái)稅[2016]43號(hào)文件

第一、計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。

第二、房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

第三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

第四、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。

第五、免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

第六、在計(jì)征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。

十九、自然人與其個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或一人有限責(zé)任公司之間土地房屋權(quán)屬劃轉(zhuǎn)有關(guān)契稅的征收辦法是怎樣的？

根據(jù)財(cái)稅[2008]142號(hào)文件

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅[2003]184號(hào)）第七條規(guī)定：“企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅”。

自然人與其個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)屬于同一投資主體內(nèi)部土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，可比照上述規(guī)定不征收契稅。

二十、有關(guān)房屋附屬設(shè)施的契稅政策是怎樣的？

根據(jù)財(cái)稅[2004]126號(hào)文件

第一、對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(包括停車(chē)位、汽車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。

第二、采取分期付款方式購(gòu)買(mǎi)房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。

第三、承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。

二十一、被撤銷(xiāo)的金融機(jī)構(gòu)在財(cái)產(chǎn)清理中取得土地房屋權(quán)屬所涉契稅是如何征收的？

二十二、股權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬更名登記是如何征收契稅的？該政策能否適用于寧波市之外的企業(yè)？

根據(jù)國(guó)稅函[2002]771號(hào)文件

寧波中百股份有限公司因北京首創(chuàng)集團(tuán)受讓其26.62%的股權(quán)而于2000年更名為寧波首創(chuàng)科技股份有限公司，2001年哈工大八達(dá)集團(tuán)受讓寧波首創(chuàng)科技股份有限公司16.62%的股權(quán)，企業(yè)再次更名為哈工大首創(chuàng)科技股份有限公司。上述由于股權(quán)變動(dòng)引起企業(yè)法人名稱(chēng)變更，并因此進(jìn)行相應(yīng)土地、房屋權(quán)屬人名稱(chēng)變更登記的過(guò)程中，土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬更名不征契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函[2002]771號(hào)）文，是國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)寧波市財(cái)政局《 關(guān)于哈工大首創(chuàng)科技股份有限公司因股權(quán)結(jié)構(gòu)變動(dòng)變更名稱(chēng)應(yīng)否繳納契稅問(wèn)題的請(qǐng)示》進(jìn)行的批復(fù)，該批復(fù)僅是對(duì)寧波市財(cái)政局作出并且沒(méi)有抄送其他單位，因此該批復(fù)僅對(duì)其主送單位和批復(fù)中提及的個(gè)別問(wèn)題具有約束力。

二十三、社會(huì)力量辦學(xué)契稅政策是怎樣的？

根據(jù)財(cái)稅[2001]156號(hào)文件

根據(jù)《中華人民共和國(guó)教育法》提出的“任何組織和個(gè)人不得以營(yíng)利為目的舉辦學(xué)校及其他教育機(jī)構(gòu)”的精神，以及國(guó)務(wù)院發(fā)布的《社會(huì)力量辦學(xué)條例》中關(guān)于“社會(huì)力量舉辦的教育機(jī)構(gòu)依法享有與國(guó)家舉辦的教育機(jī)構(gòu)平等的法律地位”的規(guī)定，對(duì)縣級(jí)以上人民政府教育行政主管部門(mén)或勞動(dòng)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)并核發(fā)《社會(huì)力量辦學(xué)許可證》，由企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體及其他社會(huì)組織和公民個(gè)人利用非國(guó)家財(cái)政性教育經(jīng)費(fèi)面向社會(huì)舉辦的教育機(jī)構(gòu)，其承受的土地、房屋權(quán)屬用于教學(xué)的，比照《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第六條第(一)款的規(guī)定，免征契稅。

2019房地產(chǎn)企業(yè)年終關(guān)賬前增值稅暨企業(yè)所得稅疑難問(wèn)題處理專(zhuān)題

鄭州 12月27-28日（2天）

■培訓(xùn)對(duì)象

各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

■ 專(zhuān)題說(shuō)明

今年增值稅稅率再次下調(diào)，增值稅新項(xiàng)目逐步完工，收入確認(rèn)與增值稅處理迫在眉睫，所得稅匯算清繳面臨全新挑戰(zhàn)。財(cái)稅人員年終應(yīng)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)更加復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)在年度關(guān)賬之前需要在稅收上梳理哪些注意事項(xiàng)？

為切實(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后涉稅事項(xiàng)疑難問(wèn)題，本次課程以當(dāng)前最新財(cái)稅政策為依托，直擊當(dāng)前新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)與規(guī)避技巧，以增值稅為著眼點(diǎn)、以企業(yè)所得稅匯算清繳為根本，以車(chē)位、成本分?jǐn)偟忍厥鈫?wèn)題為突破口，以會(huì)計(jì)核算方法為基礎(chǔ)，針對(duì)增值稅、企業(yè)所得稅疑難問(wèn)題進(jìn)行梳理，輔以風(fēng)險(xiǎn)防控與納稅籌劃技巧有效解決日常稅收風(fēng)險(xiǎn)，遵循稅法規(guī)定，如實(shí)、準(zhǔn)確進(jìn)行稅收風(fēng)險(xiǎn)防控，為房企落實(shí)籌劃方案、規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)、全面降低稅負(fù)提供幫助！

■ 主講專(zhuān)家

王老師：會(huì)計(jì)師，注冊(cè)稅務(wù)師，國(guó)內(nèi)著名稅務(wù)策劃專(zhuān)家，稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專(zhuān)家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問(wèn)．答疑專(zhuān)家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問(wèn)題，擅長(zhǎng)土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與稅收成本控制，匯算清繳，制定合理的項(xiàng)目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國(guó)各大城市講授房地產(chǎn)行業(yè)稅收專(zhuān)題講座幾百次，講授由淺入深．生動(dòng)活潑．內(nèi)容準(zhǔn)確．分析透徹．簡(jiǎn)明扼要．操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧．風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

■ 教學(xué)提綱

第一節(jié)：增值稅深化改革政策解讀

1．增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間節(jié)點(diǎn)深度解析

2．生活服務(wù)業(yè)加計(jì)抵扣與房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系

3．留抵進(jìn)項(xiàng)退稅操作流程

4．工程造價(jià)與稅率下調(diào)的關(guān)系

5．稅率下調(diào)對(duì)企業(yè)所得稅的影響

6．稅率下調(diào)對(duì)土地增值稅清算框架的影響

第二節(jié)：房地產(chǎn)行業(yè)增值稅政策解析

1．買(mǎi)房子送家電、送裝修增值稅處理

2．“以老帶新”增值稅暨個(gè)人所得稅法分析

3．租賃合同免租期是否視同銷(xiāo)售？房產(chǎn)稅如何規(guī)避？

4．產(chǎn)權(quán)式酒店、售后回租模式的差異

5．不同形式價(jià)外費(fèi)用（違約金）處理方法暨價(jià)外費(fèi)用特點(diǎn)分析

6．土地價(jià)款差額計(jì)算增值稅會(huì)計(jì)處理、土地增值稅處理，開(kāi)具發(fā)票需要注意事項(xiàng)

7．不同形式土地返還款增值稅處理

8．增值稅舊房與土增舊房界定

9．銷(xiāo)售價(jià)格偏低如何理解？通過(guò)廣德發(fā)案件進(jìn)行深度解讀

10．以地?fù)Q房、以房換地如何確定計(jì)稅依據(jù)？

11．配建經(jīng)適房增值稅處理

12．紅線外支出、代建道路稅收處理

13．土地投資增值稅分析

14．集團(tuán)拿地、分公司開(kāi)發(fā)土地成本確認(rèn)

15．新老項(xiàng)目如何劃分不得抵扣進(jìn)項(xiàng)？

16．預(yù)收賬款開(kāi)具增值稅發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)分析

17．新老項(xiàng)目預(yù)繳增值稅可否混抵？

18．面積差增值稅處理

19．混合、兼營(yíng)、甲供工程稅收分析

第三節(jié)：房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅政策解析

1．會(huì)計(jì)確認(rèn)收入以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則適用

2．計(jì)稅毛利率對(duì)企業(yè)資金成本的影響

3．稅前扣除憑證解析

4．固定資產(chǎn)入賬標(biāo)準(zhǔn)解析

5．季度申報(bào)表變化的前前后后

6．完工標(biāo)準(zhǔn)對(duì)企業(yè)所得稅的影響

7．不退稅的困惑

8．季度申報(bào)與匯算清繳協(xié)調(diào)

9．成本差會(huì)計(jì)處理

10．福利費(fèi)、廣告費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)列支限額解析

11．各類(lèi)融資利息專(zhuān)題解讀

12．視同銷(xiāo)售稅收與會(huì)計(jì)差異

13．損失與成本界限劃分

14．籌建期對(duì)稅收的影響

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