《投資者網(wǎng)》謝瑩潔

大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（下稱"萬達(dá)商管"）業(yè)績已連續(xù)三年下滑。2020年，公司營收391.34億元，同比下降50.25%；凈利潤138.8億元，同比下降44.9%。

公開資料顯示，萬達(dá)商管是大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司（下稱"萬達(dá)集團(tuán)"）核心資產(chǎn)管理，主要業(yè)務(wù)涵蓋萬達(dá)廣場。其面對(duì)的不僅是業(yè)績問題，2021年，萬達(dá)商管還將有247.56億元的債券到期。

為此，萬達(dá)集團(tuán)正在急速轉(zhuǎn)舵：一方面加速剝離資產(chǎn)；另一方面籌備萬達(dá)商管港股上市。從最新動(dòng)作來看，集團(tuán)除了不得不將業(yè)務(wù)聚焦在國內(nèi)市場，還將全力支持萬達(dá)廣場與萬達(dá)電影兩大IP。

倒在AMC"黎明前"

近日，一則大新聞刷爆微信圈——"AMC股價(jià)一天翻番，萬達(dá)集團(tuán)卻要'哭死'"，有的媒體用的標(biāo)題是"王健林倒在了黎明前"。

5月23日，萬達(dá)集團(tuán)剛官宣退出AMC，接下來的7個(gè)交易日，AMC就暴漲逾400%。有媒體統(tǒng)計(jì)稱，萬達(dá)因此少賺了140億。

公開資料顯示，美國AMC院線成立于1920年，至今歷史已有百年。

2012年，萬達(dá)集團(tuán)斥資7億美元收購美國AMC公司100%的股權(quán)，刷新當(dāng)時(shí)國內(nèi)企業(yè)海外并購的紀(jì)錄。

此后，萬達(dá)集團(tuán)著手推動(dòng)AMC公司成功上市和并購，使AMC成為全球最大的電影連鎖院線。

但在美國疫情持續(xù)升溫的背景下，AMC院線業(yè)務(wù)遭受重創(chuàng)。2020年，該公司營業(yè)收入為12.42億美元，同比下跌77.29%；歸母凈利潤虧損45.9億美元，同比下降2977.87%。

萬達(dá)集團(tuán)大概沒想到美國疫苗推出得如此較快，擺出一副"壯士斷腕"的決心，自2020年下半年開始，不斷減持AMC，直至此次全面清倉。

與之形成鮮明對(duì)比的是，萬達(dá)集團(tuán)對(duì)國內(nèi)院線的加速拓展。2020年下半年，萬達(dá)電影（002739.SZ）有64家影院新開業(yè)，自營影院市場占有率達(dá)到15.1%，而通過開放特許經(jīng)營加盟的新簽約影院也達(dá)到310家。

這只是萬達(dá)"聚焦國內(nèi)"的一個(gè)縮影。2020年3月，萬達(dá)體育出售世界鐵人集團(tuán)，交易價(jià)為7.3億美元（約合人民幣47億元）；2020年7月末，萬達(dá)酒店發(fā)展以2.7億美元（約合人民幣18億元）出售芝加哥物業(yè)項(xiàng)目90%的權(quán)益。

在此之前，萬達(dá)集團(tuán)還相繼出售了其在美國、英國的一系列地產(chǎn)項(xiàng)目，海外地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎被清空。

從公開可獲得的資料來看，萬達(dá)在海外的資產(chǎn)還剩下澳大利亞的第二大院線Hoyts，該院線是萬達(dá)在2015年斥資22.46億元收購，至今尚未有出售的消息傳出。

艱難的轉(zhuǎn)身

從萬達(dá)集團(tuán)的資本運(yùn)作來看，其不僅僅是要"聚焦國內(nèi)"，還準(zhǔn)備收縮戰(zhàn)線。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年5月末，萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)拋售了77個(gè)萬達(dá)酒店、37家萬達(dá)百貨門店、13個(gè)文旅項(xiàng)目；還減持保險(xiǎn)業(yè)務(wù)百年人壽、早教業(yè)務(wù)霍爾果斯萬達(dá)教育等。

而在今年1月29日，在納斯達(dá)克上市僅500多天的萬達(dá)體育退市，彼時(shí)萬達(dá)體育估值3.45億美元，相比上市時(shí)7.94億美元的市值，已經(jīng)縮水過半。

公開資料顯示，萬達(dá)集團(tuán)旗下目前擁有商管集團(tuán)、地產(chǎn)集團(tuán)、文化集團(tuán)和投資集團(tuán)四大板塊，其中管理萬達(dá)廣場的商管集團(tuán)是其核心資產(chǎn)，也是萬達(dá)今后發(fā)力的重點(diǎn)。

此前，萬達(dá)商管為了低價(jià)拿地，刻意避開競爭激烈的城市，選擇進(jìn)入三四線城市，但運(yùn)營效果并不盡如人意。

而自2020年以來，萬達(dá)商管加大了在一線城市布局的力度，并在北京、上海、廣州、深圳都新開發(fā)了萬達(dá)廣場，其中深圳萬達(dá)廣場是集團(tuán)首次進(jìn)入該城市。

另外，從今年開始，萬達(dá)商管已不再發(fā)展"重資產(chǎn)"，而是全面實(shí)施"輕資產(chǎn)"戰(zhàn)略。即在萬達(dá)廣場建設(shè)的資金端，越來越多采用房地產(chǎn)抵押貸款支持證券等融資。

萬達(dá)商管以往采用的是"以售養(yǎng)租"模式：即用萬達(dá)廣場拿地，同時(shí)開發(fā)住宅、寫字樓，通過項(xiàng)目銷售收入平衡現(xiàn)金流，補(bǔ)貼商業(yè)運(yùn)營部分。

但在金融去杠桿和房地產(chǎn)長調(diào)控周期，萬達(dá)廣場的重資產(chǎn)模式已難以維系：

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，萬達(dá)商管營業(yè)收入分別為1065.49 億元、786.56 億元和389.07億元，呈現(xiàn)逐年下滑。

其歸母凈利潤也處于滑坡狀態(tài)，分別為295 億元、244 億元和135.2億元；經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為293 億元、168 億元和 13億元。

萬達(dá)廣場還出現(xiàn)了一定程度的內(nèi)控問題。

企查查顯示，今年4月28日，因未依法申報(bào)違法實(shí)施的經(jīng)營者集中受到行政處罰，常熟萬達(dá)廣場2020年有嚴(yán)重違法信息。另外，濟(jì)南高新萬達(dá)廣場當(dāng)前被法院列為失信被執(zhí)行企業(yè)；延吉萬達(dá)廣場、天津河?xùn)|萬達(dá)廣場、唐山萬達(dá)廣場、西寧萬達(dá)廣場、泉州浦西萬達(dá)廣場、濰坊萬達(dá)廣場、撫順萬達(dá)廣場、銀川西夏萬達(dá)廣場、石家莊萬達(dá)廣場近期均被法院強(qiáng)制執(zhí)行。

有跡象顯示，"輕資產(chǎn)"之后萬達(dá)體育ipo破發(fā)，萬達(dá)商管將把戰(zhàn)略重心集中在萬達(dá)廣場的運(yùn)營管理上。

值得一提的是，萬達(dá)商管營業(yè)總成本從2019年的627.05億元下降到2020年的300.63億元；毛利率已有提升，2020年毛利率為70.2%，相比2019年同期上漲16.51個(gè)百分點(diǎn)。

2021年，萬達(dá)集團(tuán)計(jì)劃開業(yè)50個(gè)萬達(dá)廣場，其中輕資產(chǎn)占比68%；同時(shí)，計(jì)劃簽約70個(gè)輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場。

2021年一季度，萬達(dá)商管營收同比增83.5%至114.34億元；凈利潤同比增70%至44.5億元。

擬沖擊港股IPO

萬達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)舵背后，不止源于海外環(huán)境不穩(wěn)定，還有債務(wù)問題。

2020年，萬達(dá)商管現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額406.5億元，已無法覆蓋一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債（480.36億元），短期借款為8.04億元，資產(chǎn)負(fù)債率為51.11%。

2021年，萬達(dá)商管將會(huì)有247.56億元的債券到期，主要兌付時(shí)間集中在5-7月。

今年3月29日下午，珠海國資委出資30億入股萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司，這是萬達(dá)集團(tuán)首次牽手國資。

公告顯示，萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司不持有物業(yè)，全面負(fù)責(zé)已開業(yè)的368個(gè)萬達(dá)廣場、在建的155個(gè)萬達(dá)廣場以及今后發(fā)展的所有萬達(dá)廣場的運(yùn)營管理。

萬達(dá)集團(tuán)將輕資產(chǎn)打包進(jìn)新商管公司之后，宣布輕資產(chǎn)商管公司將奔赴港股上市；而重資產(chǎn)通過實(shí)物交割賣給信托等金融機(jī)構(gòu)，減負(fù)套現(xiàn)。

值得一提的是，早在2014年，萬達(dá)商管便已在港股IPO。然而上市不到兩年內(nèi)，公司股價(jià)長時(shí)間處于破發(fā)的狀態(tài)，集團(tuán)因此做出了沖擊A股IPO規(guī)劃。

2015年至今年3月，萬達(dá)商管一直在A股排隊(duì)沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。不過，2021年3月24日，集團(tuán)宣布撤回萬達(dá)商管A股IPO申請(qǐng)，但并未披露原因。

而今，萬達(dá)集團(tuán)"妥協(xié)"回港股，資本市場會(huì)否買單？輕資產(chǎn)體系是否將影響上市之后的估值？《投資者網(wǎng)》近期就相關(guān)問題聯(lián)系到公司方面，等待多日仍未獲回復(fù)。

"資本市場管控下，萬達(dá)商管A股上市存在較大不確定性。"地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)近期對(duì)此分析稱："公司因價(jià)值被低估撤出港股萬達(dá)體育ipo破發(fā)，6年時(shí)間，又重戰(zhàn)港股，市盈率或許是市場將考慮的首要問題，資本方對(duì)于未來的預(yù)期收益是有一定要求的。"

當(dāng)然，看上去萬達(dá)集團(tuán)也考慮到這點(diǎn)，并在未雨綢繆。

據(jù)樂居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，在萬達(dá)商管312家對(duì)外投資公司中，名稱帶有"建設(shè)""開發(fā)""置業(yè)"等字眼的，有35家。這也意味著，萬達(dá)商管并未完全放下重資產(chǎn)運(yùn)營。

標(biāo)普全球評(píng)級(jí)近期研報(bào)稱，在珠海萬達(dá)商管上市后，萬達(dá)商管面臨的現(xiàn)金流隔離和財(cái)務(wù)透明度風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒂兴徍汀?/p>

但不管如何，市場觀點(diǎn)認(rèn)為，未來2-3年萬達(dá)集團(tuán)的資本密集型物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)，以及受自由支配開支拉動(dòng)的文化業(yè)務(wù)仍將令其承壓，這依然是制約萬達(dá)商管主體信用評(píng)級(jí)的一大因素。

萬達(dá)集團(tuán)此次IPO進(jìn)展能否順利？"減負(fù)"后何時(shí)恢復(fù)昔日雄風(fēng)？《投資者網(wǎng)》將持續(xù)關(guān)注。（思維財(cái)經(jīng)出品）■

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