應(yīng)對(duì)策略建議

鑒于增值稅與營業(yè)稅在征收機(jī)制和征管要求上有很大差異，營改增勢(shì)必對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)/稅務(wù)、業(yè)務(wù)運(yùn)營及內(nèi)部管控等方面提出較大挑戰(zhàn)?？紤]到距離5月1日房地產(chǎn)業(yè)營改增正式實(shí)施僅不到40天的時(shí)間，距離6月25日前房地產(chǎn)業(yè)完成第一次增值稅申報(bào)僅90天左右的時(shí)間，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)重視幾個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的工作安排：

2016年5月1日前

2016年6月25日前

2016年6月25日后

我們就上述部分建議工作做如下具體說明：

重新評(píng)估房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)變化并對(duì)房地產(chǎn)老項(xiàng)目的計(jì)稅方法作出合理選擇

房地產(chǎn)老項(xiàng)目可能存在多種不同狀態(tài)，例如尚未開工，開工進(jìn)度較為緩慢且預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)取得大量的進(jìn)項(xiàng)稅額，開工過半但尚可取得較多進(jìn)項(xiàng)稅額，接近完工狀態(tài)等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)了解各房地產(chǎn)老項(xiàng)目所處階段，判斷后續(xù)可能取得的進(jìn)項(xiàng)稅額，預(yù)計(jì)未來銷售情況，從而測(cè)算房地產(chǎn)老項(xiàng)目的增值稅稅負(fù)變化范圍，對(duì)一般計(jì)稅方法與5%簡易征收率方法下的稅負(fù)結(jié)果進(jìn)行比較，并結(jié)合不同計(jì)稅方法的管理要求，來選擇合適的計(jì)稅方法。

需要提醒的是，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人房產(chǎn)財(cái)稅培訓(xùn)，發(fā)生財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。

銷售與采購的涉稅調(diào)整策略的制定

基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)情況，結(jié)合房地產(chǎn)交易雙方的市場(chǎng)地位房產(chǎn)財(cái)稅培訓(xùn)，實(shí)施必要的策略，以通過交易雙方的價(jià)格談判對(duì)不動(dòng)產(chǎn)銷售或出租價(jià)格進(jìn)行合理調(diào)整，實(shí)現(xiàn)增值稅稅負(fù)的合理轉(zhuǎn)移與分配。與此同時(shí)，在采購環(huán)節(jié)，應(yīng)結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)老項(xiàng)目計(jì)稅方法的選擇，盡可能的取得增值稅專用發(fā)票，增加可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，從而有效地抵減增值稅銷項(xiàng)稅額，降低增值稅應(yīng)納稅額。

充分考慮營改增影響，對(duì)運(yùn)營模式進(jìn)行梳理與優(yōu)化

對(duì)業(yè)務(wù)鏈逐項(xiàng)梳理，審閱增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)流程和現(xiàn)有運(yùn)營模式。

銷項(xiàng)端梳理

進(jìn)項(xiàng)端梳理

對(duì)運(yùn)營模式提出優(yōu)化建議，包括但不限于：

對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算、稅務(wù)申報(bào)、發(fā)票管理進(jìn)行重新梳理，形成增值稅管理手冊(cè)

根據(jù)會(huì)計(jì)制度中增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)和科目的核算要求，結(jié)合目前的會(huì)計(jì)核算情況，識(shí)別財(cái)務(wù)系統(tǒng)的改造點(diǎn)及新增控制點(diǎn)，包括但不限于會(huì)計(jì)科目多級(jí)設(shè)置和調(diào)整、固定資產(chǎn)抵扣年限控制和固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)入和轉(zhuǎn)出操作等，就價(jià)稅分離進(jìn)行準(zhǔn)確核算，并為后續(xù)稅務(wù)申報(bào)提供數(shù)據(jù)支持。

建立增值稅發(fā)票管理體系，復(fù)核增值稅相關(guān)操作指引手冊(cè)、管理辦法及制度規(guī)范清單，識(shí)別需要進(jìn)行修訂或者新增的內(nèi)容，以完善增值稅操作手冊(cè)、增值稅發(fā)票管理手冊(cè)等。

客戶、供應(yīng)商梳理

根據(jù)實(shí)際情況，梳理公司客戶及供應(yīng)商的類型:

合同審閱應(yīng)對(duì)

選擇有代表性的合同進(jìn)行梳理，識(shí)別受營改增政策實(shí)施后影響的條款，包括：

迅速啟動(dòng)營改增培訓(xùn)預(yù)案

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快面向財(cái)稅人員、相關(guān)業(yè)務(wù)人員和管理人員舉辦有針對(duì)性的營改增培訓(xùn)，重點(diǎn)提示營改增實(shí)施后對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，適用增值稅政策的規(guī)定，發(fā)生重大調(diào)整的會(huì)計(jì)核算要求，以及業(yè)務(wù)及管理流程（包括但不限于合同訂立、交易對(duì)手信息收集、采購管理、發(fā)票管理等方面），以迅速應(yīng)對(duì)營改增的落地實(shí)施。

密切關(guān)注后續(xù)政策和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)營改增征管動(dòng)態(tài)

我們了解到，36號(hào)文出臺(tái)后，相關(guān)稅收政策部門后續(xù)可能考慮對(duì)一些未盡事宜給予明確。建議房地產(chǎn)企業(yè)從實(shí)操層面的具體要求出發(fā)，密切關(guān)注主管稅務(wù)機(jī)關(guān)營改增征管動(dòng)態(tài)，以提高稅務(wù)遵從度。

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