小汪和小劉兩人成立了欣欣財(cái)稅咨詢有限責(zé)任公司，企業(yè)辦公需要購(gòu)置辦公用房，小汪的意見(jiàn)是直接以公司的名義購(gòu)置辦公用房，而小劉的意見(jiàn)是以股東自己的名義購(gòu)置辦公用房，然后考慮租賃給公司使用。

按照現(xiàn)在市場(chǎng)行情，購(gòu)置該辦公室需要1000萬(wàn)元，土地使用面積為1000平方米房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃，該棟房屋如果在市場(chǎng)上租賃的話，預(yù)計(jì)租金在40萬(wàn)元/年。

那么，我們來(lái)分析一下，小汪和小劉兩人的方案房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃，假設(shè)房屋使用年限為30年，不考慮土地增值稅及小稅種的影響，我們看看誰(shuí)的方案稅負(fù)最低。

1.購(gòu)置環(huán)節(jié)

（1）增值稅=1000/（1+9%）×9%≈82.57（萬(wàn)元）。

1）以公司名義購(gòu)買(mǎi)，可以抵扣稅金82.57萬(wàn)元。

2）以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)，不可以抵扣稅金。

（2）契稅=1000/（1+9%）×3%≈27.52（萬(wàn)元）。

1）以公司名義購(gòu)買(mǎi)，需要承擔(dān)27.52萬(wàn)元。

2）以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)，需要承擔(dān)27.52萬(wàn)元。

2.運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)

（1）公司名下的房產(chǎn)，需要繳納的稅收：

1）房產(chǎn)稅=1000/（1+9%）×（1-30%）×1.2%≈7.71（萬(wàn)元）。

2）土地使用稅=（1000×6）/10000=0.6（萬(wàn)元）。

3）企業(yè)所得稅=1000/（1+9%）/30×25%≈7.65（萬(wàn)元）。

（2）個(gè)人名下的房產(chǎn)，出租給公司涉稅：

假設(shè)稅前租金為40萬(wàn)元。

1）應(yīng)納增值稅=40/（1+5%）×5%≈1.9（萬(wàn)元）。

2）應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅=40/（1+5%）×5%×7%≈0.13（萬(wàn)元）。

3）應(yīng)納教育費(fèi)附加=40/（1+5%）×5%×3%≈0.06（萬(wàn)元）。

4）應(yīng)納地方教育費(fèi)附加=40/（1+5%）×5%×2%≈0.04（萬(wàn)元）。

5）應(yīng)納房產(chǎn)稅=40/（1+5%）×12%≈4.57（萬(wàn)元）。

6）應(yīng)納印花稅=40/（1+5%）×0.1%≈0.04（萬(wàn)元）。

7）應(yīng)納個(gè)人所得稅=40/（1+5%）×（1-20%）×20%≈6.1（萬(wàn)元）。

8）土地使用稅=（1000×6）/10000=0.6（萬(wàn)元）。

每次開(kāi)發(fā)票累計(jì)繳納稅金=1.9+0.13+0.06+0.04+4.57+0.04+6.1+0.6=13.44（萬(wàn)元）。

9）個(gè)人房產(chǎn)出租給企業(yè)，對(duì)企業(yè)稅收的影響。

A.增值稅影響=40/（1+5%）×5%≈1.9（萬(wàn)元）。

B.企業(yè)所得稅影響=40/（1+5%）×30×25%≈285.71（萬(wàn)元）。

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)

（1）公司名下的房產(chǎn)，對(duì)外轉(zhuǎn)讓取得轉(zhuǎn)讓收入1500萬(wàn)元。

1）增值稅=1500/（1+9%）×9%≈123.85（萬(wàn)元）。

2）企業(yè)所得稅=1500/（1+9%）×25%≈344.04（萬(wàn)元）。

（2）個(gè)人名下的房產(chǎn)，對(duì)外轉(zhuǎn)讓取得轉(zhuǎn)讓收入1500萬(wàn)元。

1）增值稅=（1500-1000）/（1+9%）×5%≈22.94（萬(wàn)元）。

2）個(gè)人所得稅=［（1500-1000）/（1+9%）-1000/（1+9%）×3%］×20%≈86.24（萬(wàn)元）。

4.綜合稅收

（1）公司名下房產(chǎn)承擔(dān)的稅收=-82.57+27.52+（7.71+0.6-7.65）×30+123.85+344.04=432.64（萬(wàn)元）。

（2）個(gè)人名下房產(chǎn)承擔(dān)的稅收=82.57+27.52+13.44×30+22.94+86.24-285.71-1.9×30=279.76（萬(wàn)元）。

通過(guò)對(duì)以上的稅負(fù)分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)掛在個(gè)人名下比掛在公司名下稅負(fù)更低。

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