《商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)稅籌劃創(chuàng)新》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)稅籌劃創(chuàng)新（25頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谌巳宋膸?kù)網(wǎng)上搜索。

1、商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)稅籌劃創(chuàng)新 第一篇章：當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收征管環(huán)境 第四篇章: 各階段問題的解決辦法（分享案例） 第二篇章：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)階段稅務(wù)面臨的問題 目錄目錄 第三篇章：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段稅務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn) 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土增稅征管工作的通知關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土增稅征管工作的通知 稅總發(fā)稅總發(fā)201367號(hào)號(hào) 2013年年6月月20日日 將土地增值稅工作列入主要領(lǐng)導(dǎo)績(jī)效考核內(nèi)容 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全流程監(jiān)管 要對(duì)近幾年積壓未清算的項(xiàng)目進(jìn)行全面清理 要嚴(yán)格執(zhí)行核定征收規(guī)定，不得擅自擴(kuò)大核定征收的范圍 在對(duì)15個(gè)省市進(jìn)行督導(dǎo)的基礎(chǔ)上商業(yè)地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃，2013年 7月起對(duì)遼寧、黑龍江、河 北、天津、四川、重慶等省市進(jìn)

2、行督導(dǎo) 2012012 2年全國(guó)稅收總收入和主要稅種收入表年全國(guó)稅收總收入和主要稅種收入表 單位：億元單位：億元 類別類別金額金額比上年增長(zhǎng)（比上年增長(zhǎng)（% %） 稅收總收入10060112.1 房產(chǎn)稅1372.4924.5 土地使用稅1541.7226.1 土地增值稅271931.2 契稅2873.923.9 2012年全國(guó)房地產(chǎn)稅收情況 2012年標(biāo)桿地產(chǎn)納稅情 況 公司公司合約額合約額 結(jié)算收結(jié)算收 入入 稅后利稅后利 潤(rùn)潤(rùn) 占比占比營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅土增稅土增稅所得稅所得稅合計(jì)合計(jì)稅負(fù)率稅負(fù)率 中海中海892 517 150 29%85 85 16% 萬科萬科1412 1031 126 12

3、%62 47 54 163 16% 保利保利1017 689 100 15%43 38 36 117 17% 恒大恒大923 653 92 14%36 30 43 109 17% 華潤(rùn)華潤(rùn)355 355 90 25 50 70 20% 龍湖龍湖401 279 69 25 44 59 21% 碧桂園碧桂園476 419 69 16%23 23 24 70 17% 世茂世茂461 286 66 23 36 52 18% 富力富力322 304 57 19 44 61 20% 雅居樂雅居樂331 301 51 17 54 71 24% 土地增值稅歷年來的收入 全國(guó)房地產(chǎn)

4、土地增值稅收走勢(shì)圖 （單位：億元） 房地產(chǎn)成本構(gòu)成前三位 地價(jià)10- 50% 建安費(fèi) 10-40% 稅收5- 50% 房地產(chǎn)稅收構(gòu)成前四位 70% 營(yíng)業(yè)額的5% 利潤(rùn)的25% 增值額的 30%-60% 土地增值稅 企業(yè)所得稅 營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅 房產(chǎn)稅 開發(fā)模式對(duì)稅收的影響 如何合理利用建安成本？ 拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何處理？ 甲方供材如何處理？ 融資成本如何計(jì)入成本？ 政府返還的土地出讓金怎么處理？ 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)階段的稅務(wù)問題 租售比應(yīng)該是多少為宜？ 無租使用和免租期 銷售和租金如何定價(jià)？ 運(yùn)營(yíng)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 遇到的問題： 解決思路： 收益分析： 案例分享 怎么辦？ 開發(fā)階段應(yīng)該怎么安排？股權(quán)怎么設(shè)定？

5、 成本如何攤銷？ 后期出售應(yīng)該怎么處理？ 商業(yè)地產(chǎn)稅務(wù)如何創(chuàng)新 “稅”不香 房地產(chǎn)稅務(wù)管理如何創(chuàng)新房地產(chǎn)稅務(wù)管理如何創(chuàng)新 納稅合法化納稅合法化 資產(chǎn)陽光化資產(chǎn)陽光化 睡覺踏實(shí)化睡覺踏實(shí)化 社會(huì)和諧化社會(huì)和諧化 稅務(wù)思維的創(chuàng)新 稅務(wù)籌劃時(shí)機(jī)要?jiǎng)?chuàng)新 不同的時(shí)機(jī)，不同的效益回報(bào) 未 雨 綢 繆 ， 從 胎 教 開 始 . About us關(guān)于我們 清算階段進(jìn)入籌稅： 節(jié)稅5% 開發(fā)階段進(jìn)入籌稅：節(jié)稅10% 拿地階段進(jìn)入籌稅： 節(jié)稅30% 稅務(wù)籌劃階段的創(chuàng)新 關(guān)系第一，專業(yè)第二 專業(yè) 第一，關(guān)系第二 第一次創(chuàng)業(yè) 第二次創(chuàng)業(yè) 稅務(wù)視角的創(chuàng)新稅務(wù)視角的創(chuàng)新 合法合理 一方面降低稅負(fù) 一方面降低風(fēng)險(xiǎn) 利用稅

6、務(wù) 籌劃的好處 關(guān)注過去規(guī)劃未來 稅務(wù)籌劃 稅務(wù)關(guān)注點(diǎn)的創(chuàng)新 4個(gè)主要觀點(diǎn) 最好的籌劃時(shí)機(jī)在項(xiàng)目前期 最大的籌劃空間在土地成本 最高的籌劃人不是財(cái)務(wù)總監(jiān)，而是老板 最佳的籌劃應(yīng)從戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)、財(cái)稅三個(gè)層面立 體開展 新形勢(shì)下商業(yè)地產(chǎn)稅務(wù)創(chuàng)新的基本思路 建材 房地產(chǎn)價(jià)值鏈 開發(fā) 可研 設(shè)計(jì) 建材 園林代理 甲供材 廣告 裝 修 商業(yè)地產(chǎn)不同開發(fā)階段稅務(wù)創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)不同開發(fā)階段稅務(wù)創(chuàng)新 公司成立階段的稅收籌劃。公司成立階段的稅收籌劃。 公司的所有制形式、股東個(gè)數(shù)、股份結(jié)構(gòu)、注冊(cè)資本多少、 股本金的出資形式等。 拿地階段的稅收籌劃。拿地階段的稅收籌劃。 以什么方式拿地，各種形式的地怎么拿最稅負(fù)最低，如

7、國(guó) 土部門摘牌拿地、別的公司轉(zhuǎn)讓、收購(gòu)別的公司項(xiàng)目、政 府部門處置資產(chǎn)等。土地證是辦一個(gè)還是分開辦多個(gè)、土 地款怎么支付、如何適當(dāng)考慮在拿地過程中增加土地成本 等。 商業(yè)地產(chǎn)不同階段的稅務(wù)商業(yè)地產(chǎn)不同階段的稅務(wù) 創(chuàng)新創(chuàng)新 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的稅收籌劃規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的稅收籌劃 主要是一個(gè)項(xiàng)目是商業(yè)部分和住宅部分的比例，住宅中 的大戶型和小戶型的比例各占多少，如何優(yōu)化稅負(fù)最低 報(bào)建階段的稅收籌劃報(bào)建階段的稅收籌劃 在一個(gè)項(xiàng)目中商業(yè)、酒店、公寓、住宅等是分開報(bào)建還 是統(tǒng)一報(bào)建，其中住宅的大戶型和小戶型是分開報(bào)建還是 統(tǒng)一報(bào)建。另：商業(yè)和酒店是出租還是自營(yíng)，在投資上怎 么籌劃能節(jié)約稅收。如：代建、自建、合建等

8、。 房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)階段的稅務(wù)籌劃房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)階段的稅務(wù)籌劃 開工前的稅收籌劃開工前的稅收籌劃 如成立外圍公司，可以爭(zhēng)取哪些優(yōu)惠政策，財(cái)務(wù)的賬務(wù)設(shè) 置，項(xiàng)目公司的人員配置等。 工程施工期間的稅收籌劃工程施工期間的稅收籌劃 營(yíng)銷售樓定價(jià)的稅收籌劃營(yíng)銷售樓定價(jià)的稅收籌劃 怎么定價(jià)最合理，在操作上有哪些技巧商業(yè)地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃，是自己銷售還 是請(qǐng)專業(yè)公司銷售，是將自己的銷售部變銷售公司等。 微信公眾號(hào)：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀察 官方微信號(hào)：ChinaCRE 官方網(wǎng)站：ChinaCRE 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究 分享商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)態(tài) 調(diào)研最新商業(yè)項(xiàng)目 解析全球特色商業(yè) Thanks For Your Time！ ChinaCRE China Commercial Real Estate

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