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【營改增解讀】全面解讀財(cái)稅【2016】36號(hào)文對(duì)融資租賃行業(yè)的影響

2016年3月23日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局公布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅【2016】36號(hào)文)，文件規(guī)定自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)推行營改增試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍。本文主要從融資租賃行業(yè)的角度對(duì)財(cái)稅【2016】36號(hào)文的相關(guān)政策進(jìn)行解讀，并簡(jiǎn)要分析其對(duì)融資租賃行業(yè)的影響。

與融資租賃行業(yè)相關(guān)的政策解讀

財(cái)稅【2016】36號(hào)文對(duì)融資租賃行業(yè)中不同性質(zhì)的業(yè)務(wù)從稅目、稅率、銷售額、以及承租方進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣方面做了相關(guān)規(guī)定，與全面營改增之前融資租賃行業(yè)的稅收政策存在一定的差異，差異簡(jiǎn)表如下：

(一)稅目的變化

全面營改增之前，有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)(包括直租和售后回租業(yè)務(wù))屬于現(xiàn)代服務(wù)中的有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，繳納增值稅;不動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)屬于金融保險(xiǎn)業(yè)，繳納營業(yè)稅。全面營改增后，租賃服務(wù)仍然屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，但融資性售后回租業(yè)務(wù)的稅目不再界定為“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”，而是屬于“金融服務(wù)”中的“貸款服務(wù)”

財(cái)稅[2016]36號(hào)發(fā)布，全面解讀房地產(chǎn)等4大行業(yè)營改增熱點(diǎn)問題

一、四大行業(yè)增值稅稅率確定為6%、11%

新政： 增值稅稅率：

(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為財(cái)稅服務(wù)，除本條第(二)項(xiàng)、第(三)項(xiàng)、第(四)項(xiàng)規(guī)定外，稅率為6%。

(二)提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

(三)提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。

(四)境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。具體范圍由財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。

華稅：相比較于營業(yè)稅制下的3%、5%等稅率，房地產(chǎn)、建筑增值稅稅率確定為11%，在使用一般計(jì)稅辦法(銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額)下，如果進(jìn)項(xiàng)不足，同時(shí)議價(jià)能力有限，可能面臨稅負(fù)大幅增加的風(fēng)險(xiǎn)。

二、可以抵扣項(xiàng)目與不可抵扣項(xiàng)目

新政：下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣：

(一)從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票(含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同)上注明的增值稅額。

(二)從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。

(三)購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。計(jì)算公式為：

進(jìn)項(xiàng)稅額=買價(jià)×扣除率

買價(jià)，是指納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價(jià)款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。

購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法》抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的除外。

(四)從境外單位或者個(gè)人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

新政：下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：

(一)用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn))、不動(dòng)產(chǎn)。

納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。

(二)非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。

(三)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。

(四)非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。

(五)非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。

納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。

(六)購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。

(七)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

本條第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)所稱貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。

華稅：鑒于四大行業(yè)稅率都有所提升，因此可抵扣進(jìn)項(xiàng)管理就非常重要，直接決定稅負(fù)的大小，企業(yè)應(yīng)高度重視抵扣憑證的獲取和管理，同時(shí)對(duì)于已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額如果后續(xù)出現(xiàn)新政中羅列的七種不得抵扣法定情形，將面臨“應(yīng)當(dāng)將該進(jìn)項(xiàng)稅額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減”的法律后果，因此，未來房地產(chǎn)、建筑、金融、生活服務(wù)業(yè)對(duì)發(fā)票等抵扣憑證的管理應(yīng)在公司管理中應(yīng)提到更加重要的層面。

三、取消混業(yè)經(jīng)營、保留混合銷售，兼營應(yīng)分別核算

新政： 納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額;未分別核算的，從高適用稅率。

新政：一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅;其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。

本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷售服務(wù)的單位和個(gè)體工商戶在內(nèi)。

新政：納稅人兼營免稅、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。

華稅：2012年啟動(dòng)營改增后，出現(xiàn)“混業(yè)經(jīng)營”新概念，新政予以取消，對(duì)于之前大家認(rèn)為會(huì)被取消的“混合銷售”進(jìn)而保留，具體是指一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，將根據(jù)情況分別適用“銷售貨物”或“銷售服務(wù)”納稅，對(duì)于兼營行為，納稅人應(yīng)重視核算，否則將面臨適用高稅率的不利后果。

四、房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融應(yīng)稅行為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

新政： 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：

(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。

取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

(二)納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

(三)納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

(四)納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

(五)增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。

華稅：從稅法上看，納稅義務(wù)發(fā)生后，經(jīng)營者的行為就被納入稅收征管的視線內(nèi)了，就要按照納稅申報(bào)期限、方式，因此對(duì)于四大行業(yè)，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間很重要，一是要合規(guī)，否則面臨滯納金甚至罰款的風(fēng)險(xiǎn);二是要進(jìn)行合理的規(guī)劃，通過合同條款推遲納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，帶來資金的時(shí)間價(jià)值，尤其對(duì)于金融、房地產(chǎn)行業(yè)，資金額度往往巨大，推遲納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，無異于獲得一筆無息貸款。

五、房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融應(yīng)稅行為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

新政： 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：

(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。

取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

(二)納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

(三)納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

(四)納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

(五)增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。

新政：增值稅的納稅期限分別為1日、3日、5日、10日、15日、1個(gè)月或者1個(gè)季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人應(yīng)納稅額的大小分別核定。以1個(gè)季度為納稅期限的規(guī)定適用于小規(guī)模納稅人、銀行、財(cái)務(wù)公司、信托投資公司、信用社，以及財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他納稅人。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。

納稅人以1個(gè)月或者1個(gè)季度為1個(gè)納稅期的，自期滿之日起15日內(nèi)申報(bào)納稅;以1日、3日、5日、10日或者15日為1個(gè)納稅期的，自期滿之日起5日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1日起15日內(nèi)申報(bào)納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。

扣繳義務(wù)人解繳稅款的期限，按照前兩款規(guī)定執(zhí)行。

華稅：從稅法上看，納稅義務(wù)發(fā)生后，經(jīng)營者的行為就被納入稅收征管的視線內(nèi)了，就要按照納稅申報(bào)期限、方式，因此對(duì)于四大行業(yè)，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間很重要，一是要合規(guī)，否則面臨滯納金甚至罰款的風(fēng)險(xiǎn);二是要進(jìn)行合理的規(guī)劃，通過合同條款推遲納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，帶來資金的時(shí)間價(jià)值，尤其對(duì)于金融、房地產(chǎn)行業(yè)，資金額度往往巨大，推遲納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，無異于獲得一筆無息貸款。根據(jù)新政，銀行、財(cái)務(wù)公司、信托投資公司、信用社以1個(gè)季度為納稅期限。

六、二手房銷售和個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)由地稅局征管

新政： 營業(yè)稅改征的增值稅，由國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。

華稅：增值稅屬于國稅系統(tǒng)征管，為了保障征管的效率和效果，新政規(guī)定納稅人二手房交易的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)暫由地稅局代理。

七、金融等應(yīng)稅范圍分類明確

新政： 金融服務(wù)。

金融服務(wù)，是指經(jīng)營金融保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括貸款服務(wù)、直接收費(fèi)金融服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)和金融商品轉(zhuǎn)讓。

1.貸款服務(wù)。

貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動(dòng)。

各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間(含到期)利息(保本收益、報(bào)酬、資金占用費(fèi)、補(bǔ)償金等)收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等業(yè)務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)的收入，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。

融資性售后回租，是指承租方以融資為目的，將資產(chǎn)出售給從事融資性售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)后，從事融資性售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)將該資產(chǎn)出租給承租方的業(yè)務(wù)活動(dòng)。

以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。

2.直接收費(fèi)金融服務(wù)。

直接收費(fèi)金融服務(wù)，是指為貨幣資金融通及其他金融業(yè)務(wù)提供相關(guān)服務(wù)并且收取費(fèi)用的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括提供貨幣兌換、賬戶管理、電子銀行、信用卡、信用證、財(cái)務(wù)擔(dān)保、資產(chǎn)管理、信托管理、基金管理、金融交易場(chǎng)所(平臺(tái))管理、資金結(jié)算、資金清算、金融支付等服務(wù)。

3.保險(xiǎn)服務(wù)。

保險(xiǎn)服務(wù)，是指投保人根據(jù)合同約定，向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金責(zé)任，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限等條件時(shí)承擔(dān)給付保險(xiǎn)金責(zé)任的商業(yè)保險(xiǎn)行為。包括人身保險(xiǎn)服務(wù)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)服務(wù)。

人身保險(xiǎn)服務(wù)，是指以人的壽命和身體為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)。

財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)服務(wù)，是指以財(cái)產(chǎn)及其有關(guān)利益為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)。

4.金融商品轉(zhuǎn)讓。

金融商品轉(zhuǎn)讓，是指轉(zhuǎn)讓外匯、有價(jià)證券、非貨物期貨和其他金融商品所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。

其他金融商品轉(zhuǎn)讓包括基金、信托、理財(cái)產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品和各種金融衍生品的轉(zhuǎn)讓。

新政：銷售不動(dòng)產(chǎn)

銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。

建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。

構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。

華稅：值得關(guān)注的是，金融行業(yè)包括銀行業(yè)、證券業(yè)、期貨業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、信托業(yè)等，經(jīng)營業(yè)態(tài)龐雜，尤其隨著金融創(chuàng)新工具的層出不窮，其經(jīng)營范圍很難進(jìn)行羅列。之前《營業(yè)稅稅目注釋》將金融業(yè)劃分為貸款、融資租賃、金融商品轉(zhuǎn)讓、金融經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、其他金融業(yè)務(wù)以及保險(xiǎn)6類。新政在保留貸款、金融商品轉(zhuǎn)讓、保險(xiǎn)的同時(shí)，將其他業(yè)務(wù)歸入“直接收費(fèi)金融服務(wù)”。

八、存款利息等被納入“不征收增值稅項(xiàng)目”

新政： 不征收增值稅項(xiàng)目。

1.根據(jù)國家指令無償提供的鐵路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)，屬于《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定的用于公益事業(yè)的服務(wù)。

2.存款利息。

3.被保險(xiǎn)人獲得的保險(xiǎn)賠付。

4.房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金。

5.在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

華稅：對(duì)于個(gè)人及企業(yè)的存款利息，從金融機(jī)構(gòu)的角度來看，時(shí)期支出的重要成本項(xiàng)目，比重很大，將“存款利息”納入“不征收增值稅項(xiàng)目”，也就意味著銀行等金融機(jī)構(gòu)無法取得可以抵扣的增值稅專用發(fā)票，同時(shí)沒有看到其他計(jì)稅方法的出臺(tái)，這就意味著金融業(yè)一項(xiàng)重要將成本無法抵扣。

九、5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以分兩年抵扣進(jìn)項(xiàng)稅

新政：適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。

華稅：自購買機(jī)器設(shè)備進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣后，增值稅又向前邁進(jìn)了一步，新取得的不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，有利于減輕企業(yè)稅負(fù)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。需要注意的是，企業(yè)必須依法取得增值稅專用發(fā)票。

十、3種情形下的建筑業(yè)服務(wù)，可以適用增值稅簡(jiǎn)易征收

新政：

1.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

3.一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

華稅：全面營改增后，建筑業(yè)的稅負(fù)會(huì)明顯上升，許多進(jìn)項(xiàng)因?yàn)闊o法取得合法憑證而無法抵扣，適用一般計(jì)稅方法則會(huì)面臨高達(dá)11%的銷項(xiàng)稅率。試點(diǎn)方案中給出了三種情形下，建筑企業(yè)可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，仍然依據(jù)之前的營業(yè)稅率來簡(jiǎn)易計(jì)征增值稅，這對(duì)建筑業(yè)是個(gè)利好消息，稅負(fù)不會(huì)明顯上升。對(duì)于過渡期的建筑企業(yè)而言，可以開展稅務(wù)籌劃，改變經(jīng)營方式，充分享受政策優(yōu)惠。

十一、房地產(chǎn)企業(yè)支付的地價(jià)款可以抵扣

新政：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。

華稅：房地產(chǎn)企業(yè)最大的進(jìn)項(xiàng)成本即為取得的國有土地成本，其能否抵扣關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)率的高低。試點(diǎn)方案創(chuàng)造性地提出了房產(chǎn)銷售額扣除地價(jià)的抵扣方案，而不再糾纏是否取得合法憑證。這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)重大利好，接下來需要關(guān)注的是房產(chǎn)預(yù)售與抵扣土地價(jià)款的具體措施財(cái)稅服務(wù)，這關(guān)系著業(yè)務(wù)操作層面是否合法合規(guī)的問題。

十二、營業(yè)稅優(yōu)惠政策整體平移

新政：下列項(xiàng)目免征增值稅

(十五)個(gè)人銷售自建自用住房。

(十六)2018年12月31日前，公共租賃住房經(jīng)營管理單位出租公共租賃住房。

(十九)以下利息收入。

1.2016年12月31日前，金融機(jī)構(gòu)農(nóng)戶小額貸款。

2.國家助學(xué)貸款。

3.國債、地方政府債。

4.人民銀行對(duì)金融機(jī)構(gòu)的貸款。

5.住房公積金管理中心用住房公積金在指定的委托銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款。

6.外匯管理部門在從事國家外匯儲(chǔ)備經(jīng)營過程中,委托金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的外匯貸款。

7.統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息。

(二十)被撤銷金融機(jī)構(gòu)以貨物、不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、有價(jià)證券、票據(jù)等財(cái)產(chǎn)清償債務(wù)。

(二十一)保險(xiǎn)公司開辦的一年期以上人身保險(xiǎn)產(chǎn)品取得的保費(fèi)收入。

(二十二)下列金融商品轉(zhuǎn)讓收入。

(二十三)金融同業(yè)往來利息收入。

(二十四)同時(shí)符合下列條件的擔(dān)保機(jī)構(gòu)從事中小企業(yè)信用擔(dān)保或者再擔(dān)保業(yè)務(wù)取得的收入(不含信用評(píng)級(jí)、咨詢、培訓(xùn)等收入)3年內(nèi)免征增值稅：

(三十四)為了配合國家住房制度改革，企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房取得的收入。

(三十五)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

(三十七)土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。

(三十八)縣級(jí)以上地方人民政府或自然資源行政主管部門出讓、轉(zhuǎn)讓或收回自然資源使用權(quán)(不含土地使用權(quán))。

增值稅即征即退

(二)經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人，提供有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)和有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，對(duì)其增值稅實(shí)際稅負(fù)超過3%的部分實(shí)行增值稅即征即退政策。商務(wù)部授權(quán)的省級(jí)商務(wù)主管部門和國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)的從事融資租賃業(yè)務(wù)和融資性售后回租業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人，2016年5月1日后實(shí)收資本達(dá)到1.7億元的，從達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的當(dāng)月起按照上述規(guī)定執(zhí)行;2016年5月1日后實(shí)收資本未達(dá)到1.7億元但注冊(cè)資本達(dá)到1.7億元的，在2016年7月31日前仍可按照上述規(guī)定執(zhí)行，2016年8月1日后開展的有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)和有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租業(yè)務(wù)不得按照上述規(guī)定執(zhí)行。

華稅：新政對(duì)于之前營業(yè)稅制下的免稅等項(xiàng)目的優(yōu)惠政策進(jìn)行了整體平移，按照新政，相關(guān)項(xiàng)目實(shí)施增值稅免稅、即征即退的政策，對(duì)于納稅人無疑是一大利好，但是對(duì)于下游經(jīng)營業(yè)而言，也同樣無法取得抵扣憑證，勢(shì)必影響業(yè)務(wù)及開展。

十三、部分跨境金融免稅

新政：境內(nèi)的單位和個(gè)人銷售的下列服務(wù)和無形資產(chǎn)免征增值稅，但財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定適用增值稅零稅率的除外：

(五)為境外單位之間的貨幣資金融通及其他金融業(yè)務(wù)提供的直接收費(fèi)金融服務(wù)，且該服務(wù)與境內(nèi)的貨物、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)無關(guān)。

華稅：當(dāng)前以亞投行為代表的我國金融機(jī)構(gòu)積極參與全球化，拓展海外業(yè)務(wù)，對(duì)于跨境金融服務(wù)，新政規(guī)定僅“為境外單位之間的貨幣資金融通及其他金融業(yè)務(wù)提供的直接收費(fèi)金融服務(wù)，且該服務(wù)與境內(nèi)的貨物、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)無關(guān)”適用增值稅免稅，對(duì)于其他金融服務(wù)并未給與零稅率或免稅政策。

總結(jié)

不難看出，新政對(duì)于房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融等四大行業(yè)帶來的影響是全面而深遠(yuǎn)的，和之前的預(yù)測(cè)相比，有一致的地方，更多的是全新的政策，無疑對(duì)于四大行業(yè)，尤其對(duì)于適用11%稅率的房地產(chǎn)、建筑業(yè)帶來很大的挑戰(zhàn)。企業(yè)應(yīng)抓住營改增實(shí)施前的這一個(gè)月，全力做好應(yīng)對(duì)，積極籌劃，迎接挑戰(zhàn)。

附：營改增對(duì)融資租賃公司的影響?

一、營改增對(duì)融資租賃的影響

大家都提到了37號(hào)文，因此這里我對(duì)文件也不多引用了，直接分開解釋下吧。

1. 關(guān)于差額納稅：

融資租賃適用營業(yè)稅時(shí)，核定應(yīng)納稅額為收入與成本之差，適用稅率為5%;

營改增后，核定應(yīng)納稅額仍計(jì)算為收入與成本之差，適用稅率為17%;

變化：較之營業(yè)稅時(shí)期， 稅負(fù)增長(zhǎng)很多(17%-5%)。

2. 關(guān)于老合同

營改增后，對(duì)于試點(diǎn)之日前已簽訂的合同，仍按照營業(yè)稅進(jìn)行稅額計(jì)算及繳納。新增合同，一律適用增值稅。

3. 關(guān)于超過3%即征即退

原先出臺(tái)超過3%即征即退政策時(shí)，本來大家對(duì)此期望很高，上海原先試行時(shí)是按照收入扣除成本差額計(jì)算3%實(shí)際稅負(fù)的，因此相比原先繳納營業(yè)稅，企業(yè)是能夠享受到稅負(fù)下降的。可是后來出臺(tái)37號(hào)文之后，計(jì)算3%實(shí)際稅負(fù)是按照收入全額計(jì)算的，導(dǎo)致這個(gè)政策變成了雞肋。地方政府也因此出臺(tái)了稅收返還的政策，以解決這個(gè)問題，只是具體的幅度各個(gè)地區(qū)并不相同。

二、對(duì)于各位的補(bǔ)充

王星提到了直租業(yè)務(wù)目前在各融資租賃公司中業(yè)務(wù)占比并不高，主要都是售后回租業(yè)務(wù)。而營改增之后，售后回租受到了很大的影響。我理解其實(shí)這也是正常的，作為融資方，營改增之后，企業(yè)要就銷售的設(shè)備全額開增值稅發(fā)票，很大地增加了稅務(wù)負(fù)擔(dān)，因此企業(yè)理所當(dāng)然不愿意開發(fā)票。而沒有發(fā)票，融資租賃公司又無法作為成本進(jìn)行抵扣，因此也就享受不到差額納稅的好處。這個(gè)矛盾原先上海通過設(shè)計(jì)差額納稅超過3%即征即退解決的，但是由于37號(hào)文發(fā)布后改為以全額計(jì)算，導(dǎo)致了現(xiàn)在的無解。總是依靠財(cái)政返還也不是長(zhǎng)久之計(jì)，我相信這一點(diǎn)在后期會(huì)得到改進(jìn)的。

另外對(duì)于直租業(yè)務(wù)，由于之前合作的業(yè)務(wù)主要以醫(yī)療設(shè)備租賃和航空租賃為主，我認(rèn)為這兩塊業(yè)務(wù)在近幾年是有一個(gè)較好的發(fā)展空間的。醫(yī)療行業(yè)在接下來幾年，隨著民資的進(jìn)入，對(duì)醫(yī)療設(shè)備的需求會(huì)有很大的增長(zhǎng);而航空租賃，隨著政府對(duì)這一塊的重視，天津和上海均爭(zhēng)取到了不少優(yōu)惠政策，因此也會(huì)促使原先在其他國家如愛爾蘭等地的原有航空租賃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到中國來。當(dāng)然這里見仁見智，主要是個(gè)人的工作體會(huì)。

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