房地產(chǎn)企業(yè)避稅與反避稅專題

（面對財稅專業(yè)人員分稅種講解）

房地產(chǎn)公司的財務與通用行業(yè)的財務有什么不同之處？

房地產(chǎn)公司的開發(fā)流程對財務管理及稅收籌劃有什么特殊的影響？

精裝住宅的開發(fā)流程與普通住宅的開發(fā)流程有什么區(qū)別之處？……

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本成為僅次于建安成本的第二大營運成本，即便如此，房地產(chǎn)公司的財務也在稅務稽查面前屢敗屢戰(zhàn)，交了不該交的稅，沒省該省的稅。怎樣才能依法納稅、合理籌劃？如何反稽查，稽查的主要手段有哪些？如何避稅而又規(guī)避刑事責任？房地產(chǎn)集團公司的稅收風險管控點在哪里？

本課程將帶領學員充分了解當前房地產(chǎn)方面稅收的熱點、難點、重點法規(guī)以及稅務稽查要點、風險等方面的問題，從房地產(chǎn)集團稅收風險管控的角度，把握好企業(yè)合理避稅與偷逃稅款的臨界點和全面納稅自查的技巧，并充分做好稽查應對和稅務策劃的準備，積極防范稅務稽查的涉稅法律風險。

課程的最終目標是使學員掌握房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程，在熟悉業(yè)務的基礎上掌握企業(yè)成本各種控制方法與手段，由成本控制轉化為成本經(jīng)營，優(yōu)化企業(yè)各項管理決策。

課程大綱：

第一部分房地產(chǎn)企業(yè)稅收規(guī)劃手法總結與案例解析（一天）

第一節(jié)、避稅原理及案例解析

（一）、避稅的四種境界

1、亂帳沒法查，通過征管漏洞漏稅。

2、鉆空子，集中運用于稅法規(guī)定滯后于實務創(chuàng)新領域，如金融工具創(chuàng)新領域。

3、形式重于實質，本質就是利用信息不對稱，使用陰陽合同、虛假交易或設計有利涉

稅合同改變業(yè)務稅務結果。

4、打文件，企業(yè)公關在稅務領域的直接體現(xiàn)。

（二）避稅的基本程序（稅收風險識別流程圖）

1、征稅對象

思考1：沒有產(chǎn)證的建筑物是否是房產(chǎn)稅的征稅對象?；顒臃渴欠袷欠慨a(chǎn)稅的征稅對象。

2、納稅義務人

思考2：信托的利息為什么沒有征營業(yè)稅？理財收益為什么沒有征營業(yè)稅？

3、應納稅額的計算

思考3：為什么金螳螂幕墻公司也可以是高科技企業(yè)，可以適用15%企業(yè)所得稅率？

思考4：為什么說過分關注稅基的計算是避稅的重大誤區(qū)。

4、濫用稅收優(yōu)惠(研發(fā)費的加計扣除,全額預提地下車庫成本)

5、納稅時點

思考5：集團公司內(nèi)資金往來沒有合同，不收取利息，稅務機關核定征收營業(yè)稅是沒有依據(jù)的。

6、申報時間、延遲納稅、申報表三級復核及票據(jù)管理

（三）、避稅七種武器

1、高難財技不動產(chǎn)的融資租賃，售后回租或回購資產(chǎn)包

思考6：資產(chǎn)重組、整體轉讓中，判定征不征流轉稅的依據(jù)是什么？

2、合并、分立

思考7：合并分立是稅收最優(yōu)化的手法，但是卻不一定是成本最優(yōu)化的手法。

3、踢球、以亂治亂

思考8：稅收實踐是集七分稅法技術與三分溝通的綜合藝術，溝通是必不可缺、有時甚至是決定性的。

4、資產(chǎn)計量

思考9：稅法重視期間損益但是卻忽略資產(chǎn)計稅基礎的計量，為稅收籌劃提供了通道。

5、分步籌劃

思考10：房地產(chǎn)公司從境外美元借款計提利息后被債權人整體在境內(nèi)作為債權轉讓，房地產(chǎn)公司的資本化利息是否要代扣預提所得稅才可以企業(yè)所得稅前扣除？

（四）、創(chuàng)新性籌劃

1、創(chuàng)新業(yè)務，例如：資產(chǎn)重組、減資，金融衍生品、合作建房 BT

2、引導權力機關進入涉稅領域，影響納稅結果。

利用違約金、法院文書、失火等非經(jīng)營無票據(jù)業(yè)務損失規(guī)避企業(yè)所得稅或個人所得稅。（五）、稅法硬傷—缺少核心概念和嚴謹邏輯

培訓公司的會員午餐是業(yè)務招待費嗎？

二、稅收風險管理整合框架介紹

介紹系統(tǒng)化的稅收風險管理方法。

第二節(jié)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個人所得稅的避稅手法與疑難探討

一、房產(chǎn)稅、土地使用稅疑難問題

1、房產(chǎn)稅的分劈確認是目前最適用的規(guī)避方法

2、計租面積與建筑面積不同帶來的稅收風險

3、未入帳房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題

4、租來的土地上建的房子，是否包含土地價值？

5、轉租行為是否交稅？

6、如何區(qū)分地下建筑物與地上相連的地下建筑物？

7、租來的集體用地，是否要交土地使用稅？

8、按小時收費的車位費、按月租賃的車位費及機械車位的租賃費分別如何交房產(chǎn)稅？

9、綜合體商業(yè)得房率低，如何規(guī)避房產(chǎn)稅？

二、個稅的漏洞與反避稅方法

1、個稅征管框架結構

①11個正列舉稅目外的個人所得不征稅，但是工資薪金稅目中沒有正列舉可以免稅的都要征稅。

②5個勞動性質所得稅目，6個非勞動性質所得稅目，非勞動性質所得稅率低于勞動性質所得。

③11個稅目中，除了個體工商戶生產(chǎn)所得外，其余10個以代扣代交為主要申報方式。

2、現(xiàn)金與股權捐贈并不屬于個人所得稅征稅范圍

3、其他所得，并不是兜底條款

4、股權交易所產(chǎn)生的個人所得稅，可以規(guī)避。

如果股權已經(jīng)過戶，但是沒有支付價款如何征賣方個人所得稅？

5、代持股個稅問題解析

6、合伙企業(yè)稅收解析

合伙企業(yè)并不是完全意義上的納稅透明體

有限合伙公司并不屬于股權私募基金的最優(yōu)形式

第三節(jié)房地產(chǎn)相關流轉稅疑難問題解析

□案例1 不為人知的稅法故事

《營業(yè)稅暫行條例實施細則》“勞務發(fā)生地條款”修改的幕后故事。

思考1：為什么“勞務發(fā)生地條款”未修改前，可以實現(xiàn)零成本的避稅（所得稅及土地增值稅）？

□案例2 特別的混合銷售2011年第23號公告與原文件國稅發(fā)[2002]117號的差別在哪里？

思考3：甲供材的種類有幾種？甲供材是否必須取得建安發(fā)票？材料與設備的區(qū)別是什么？思考4：分包方是自產(chǎn)貸物+勞務，總包方是否扣除分包的的自產(chǎn)貸物價款差額征營業(yè)稅？分包方是非自產(chǎn)貸物+勞務，總包方是否扣除分包的的非自產(chǎn)貸物價款差額征營業(yè)稅？

思考5：混合銷售與兼營的區(qū)別是什么？賣房送汽車屬于混合銷售還是兼營？

混合銷售的三個要件是什么？

□案例3 轉讓無形資產(chǎn)、咨詢與培訓的區(qū)別是什么？

思考6：轉讓非專利技術可以是轉讓無形資產(chǎn)，還可以是咨詢，甚至是培訓。

□案例4 營業(yè)稅條例第五條“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務.轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用?！陛^原條例，取消了“向對方”三個字。以一個案例說明，取消三個字的深層含意。

□案例5 營業(yè)稅中只有三個視同銷售，與增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅中的視同銷售不同，差別如何協(xié)調(diào)？

思考7：轉讓無產(chǎn)證地下建筑物在營業(yè)稅是視同銷售嗎？在土地增值稅中需要征稅嗎？

第二部分土地增值稅形變分析及清算實戰(zhàn)訓練(一天)

一、土地增值稅清算體系介紹

思考1：土地增值稅分新房、舊房兩個體系按核定、查帳兩種方法進行清算，房地產(chǎn)公司存在選擇清算體系的籌劃方法，如何籌劃選擇清算體系？

關鍵點：土地增值稅是按新房與舊房兩種房屋類別進行清算體系區(qū)分，并不是按房地產(chǎn)公司與非房地產(chǎn)公司兩種公司類別進行清算體系劃分。

思考2：土地增值稅中的成本研發(fā)費用稅務籌劃，到底是憑票且必須付款扣除還是可以根據(jù)決算扣除？

思考3：收入按權責發(fā)生制確認，成本、稅金按收付實現(xiàn)制原則確認，如何消除由于稅法規(guī)定不合理而導致的額外稅負？

二、查帳制下的清算

（一）土地增值稅概念

思考1：以房地產(chǎn)實物減資，是否交土地增值稅？是否交營業(yè)稅？

思考2：只轉讓建筑物而不轉讓國有土地使用權是否要交土地增值稅？

（二）土地增值稅的納稅人

（三）幾個重要的概念

1.清算單位

思考3:什么叫分期開發(fā)？分期開發(fā)目前無官方的標準。江蘇省由規(guī)劃批準書改為發(fā)改委立項。清算分類標準各地不同，導致稅負不同。

思考4：江蘇實際上是按三種類別分別計算增值率與增值稅，然后按清算單位匯總納稅。

2.主管稅務機關

3.車庫的不同涉稅結果

思考5：車庫是否就是一定按非住宅類清算？車庫有三大類四小種，它們的稅收處理結果并不相同，各地政策也在持續(xù)變化中。

思考6：可轉讓的地下車庫是否應分攤土地成本？

4.分攤標準

思考7：建筑面積是成本分攤的唯一標準嗎？有幾種分攤的標準？在什么情況下優(yōu)先適用哪種標準？

5.可售建筑面積

思考8：無產(chǎn)權證的建筑面積是否是可售建筑面積？地下建筑面積是否屬于可售建筑面積？無產(chǎn)權架空層的建筑面積是否屬于可售建筑面積？他們的成本處理方式并不相同。哪份資料是界定可售建筑面積的權威資料？

6.公共配套設施

思考9：公共配套設施的稅務規(guī)劃是影響土地增值稅的最重要因素.

（四）收入

1.房地產(chǎn)銷售收入

思考10：沒有產(chǎn)權證的銷售房地產(chǎn)，是不是收入？還是參照國稅函〔2007〕645號？銷售房地產(chǎn)使用權的金額，是不是土地增值稅意義上的收入？

關鍵點：不動產(chǎn)所有權的設立與變更主要可以通過三種方式進行，登記并不是唯一的不動產(chǎn)所有權設立與變更方式。

2.視同銷售收入

思考11：沒有列舉無償捐贈，無償捐贈是否是視同銷售？

稅務機關的權力利器---核定權并無公開的、可操作的程序和標準，是稅收法定憲政原則下的修正原則。

3.自用或出租

思考12：

①人防的地下車庫到底是轉租行為還是銷售行為？成本是否可以扣除？江蘇要求房地產(chǎn)公司移交人防使用權才可以扣除成本，既違反了成本扣除的原理也違反了人防法。

②銷售使用權和租賃的區(qū)別是什么？

（五）成本

1.取得土地使用權所支付的金額

思考13：

①取得土地使用權所支付的金額，是否僅限于支付給國土房產(chǎn)局的土地出讓金？土地出讓金返還如何處理？

②母公司帳面金額為1000萬的土地，評估為3000萬作價投資入子公司，子公司土地增值稅清算時土地的計稅成本是多少？1000萬，3000萬還是0？

③一個項目為另一個項目提供了部分安置房，如何確定土地成本？

④在不同的清算單位之間土地優(yōu)先按占地面積分攤，在同一個清算單位，土地按建筑面積分攤。

2.開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本

思考14：

①同一清算單位中，可以存在不同的單方建筑面積成本。

②資本化利息是否是開發(fā)間接費用的內(nèi)容？許多稅務機關認為，土增中沒有資本化利息，只是對了一半。實際上有一個變化的過程。資本化利息是不得扣除還是不得加計扣除？實際上有一個變化的過程

③原文件存在漏洞，設備與甲供材不得作為開發(fā)成本

④開發(fā)間接費和期間費用的界限在哪

里？

⑤如何判定政府規(guī)費哪些進開發(fā)成本、哪些是代收費用？

⑥什么才是土地增值稅中可以“全額扣除”的代收費用？

⑦如何籌劃“甲供材”導致的建筑方額外附加營業(yè)稅？

3.開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用

思考15：

①沒有借款，是否可以按10%扣除開發(fā)費用？

②滾動開發(fā)利息如何劃分？多種籌資方式和單一籌資方式對利息支出扣除的影響不同。

4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

思考16：營業(yè)稅稅收返還，是否可以作為與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金扣除？

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

思考17：

①房地產(chǎn)公司的印花稅不得作為扣除項目。

②一個商住兩用房如何分開核算土地增值稅成本？海南、江蘇、南通有比較好的解決方案。（六）票據(jù)

思考18：什么是土地增值稅中的合法有效憑證？投資行為沒有發(fā)票，土地增值稅中的成本如何扣除？

（七）新房尾盤清算

思考19：清算后的銷售收入是否可以扣除銷售稅金、開發(fā)費用？如何啟動二次清算程序？（八）舊房土地增值稅清算

思考20：

①開發(fā)商出租或自用的房地產(chǎn)是否成為舊房？

②土地增值稅中區(qū)分舊房和新房的標準是什么？

③房地產(chǎn)企業(yè)銷售舊房能否加計扣除?舊房的土地契稅是否可以全額扣除？

④舊房土地增值稅清算規(guī)劃

四、當前土地增值稅籌劃流行手法中的陷阱分析

1降價籌劃。

案例說明事前降價籌劃帶來的惡果，事實上降價籌劃僅適用于舊房清算。

2.成立銷售公司.降低適用稅率籌劃。

案例說明采取不同操作手法下，同一個方案成敗的區(qū)別。

3.裝修收入分散籌劃。

案例說明該籌劃給銷售和品牌帶來的負面影響,稅收籌劃必須符合商業(yè)慣例。

第三部分房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的避稅與反避稅(一天)

第一節(jié)案例解析

思考1：無產(chǎn)證的地下建筑物分別有幾種？他們的成本處理有什么不同？

思考2：架空層等地上無產(chǎn)證建筑面積，成本如何處理？

思考3：在上海.常州等地有產(chǎn)證的地下建筑物成本如何處理？它們還可以按31號文中的公共配套設施處理嗎？

思考4：地下車庫的成本如何處理可以節(jié)稅？地下車庫可以0避稅成本實現(xiàn)節(jié)稅。

思考5：除了按合同總額10%預提成本外，哪些成本可以全額預提在所得稅前進行扣除？分

享全額預提成本，延遲2000萬所得稅1年交稅案例。

思考6：財稅【2008】121號與國稅發(fā)【2009】2號是什么樣的關系？解析121號文與國稅

發(fā)【2009】2號中關于關聯(lián)方借款利息如何銜接扣除的疑問。

思考7: 一般借款利息資本化有哪些技巧？

思考8: 房地產(chǎn)公司的籌建期什么時候結束？

思考9:土地未正式開發(fā)，即有臨時建筑租金收入怎么處理？

第二節(jié) 31號文操作空間解析

一、31號文的整體結構

思考1：31號文規(guī)范了銷售期房的常規(guī)商業(yè)模式，收入以收付實現(xiàn)制進行確認；不適用于銷

售現(xiàn)房的商業(yè)模式。成本的確認原則與收入的確認原則不能匹配，如何協(xié)調(diào)？。

思考2：對于成本的分攤，規(guī)定了兩種分攤的標準，會導致不同的稅收后果，分攤標準的選

擇有很大的籌劃空間，如何籌劃？

思考3：成本對象的選擇存在技巧，如何選擇最佳的成本對象？

思考4：商業(yè)地產(chǎn)二次以上成本調(diào)整及資產(chǎn)后續(xù)計量存在難題，如何解決？

思考5：31號文存在漏洞可以全額預提成本，如何操作？

思考6：31號文對于利息，有兩處不同的表述，如何協(xié)調(diào)？

二、開發(fā)業(yè)務與竣工時間

思考1：完工與未完工對于稽查來說有什么區(qū)別？未完工產(chǎn)品不查成本，只查收入

思考2：竣工證明材料是指什么？竣工證明材料交房地產(chǎn)管理部門備案是一個時點還是一個

時期？

思考3：竣工材料的報送時間會帶來什么涉稅后果？

三、收入的稅務處理

思考1：未正式簽訂“合同”所取得的收入是不是收入？

思考2：定金.意向金是不是收入？

思考3：預收收入是不是視同銷售？

思考4：如何實現(xiàn)預繳所得稅的人為調(diào)節(jié)？該人為調(diào)節(jié)是否是偷稅？

思考5：年度申報表附表3調(diào)增，調(diào)減到底調(diào)什么？

思考6：本年度預售收入是否需要在附表三調(diào)減？

思考7：如何以前的預交毛利率高于實際毛利怎么辦？

思考8：稅率差變動是否能轉回？

思考9：可售建筑面積指什么？

思考10：免租期的收入，財稅差異是什么？朝令夕改的所得稅條例創(chuàng)新。

思考11：所得稅申報表不支持許多地產(chǎn)行業(yè)特殊文件，如何填列？

思考12：以前年度的廣告費.宣傳費.招待費如何在新的申報表中填列？存在籌劃選擇的空間。

四、案例介紹成本的計算步驟（6大原則、四種分配方法、3個完工標準、七步驟）

思考1：房地產(chǎn)公司的傭金到底是按5%還是10%扣除？

★思考2：為什么說房地產(chǎn)公司的避稅重災區(qū)是在房地產(chǎn)公司的成本核算上?為什么說房地

產(chǎn)公司的真實成本由工程決算人員掌握，財務人員僅是根據(jù)財稅需要進行組合而已？如何利

用稅法漏洞進行成本籌劃？

思考3：成本籌劃的風險點在什么地方？

★思考4：房地產(chǎn)公司的成本核算流程是怎樣的？為您介紹完整的房地產(chǎn)成本歸集、分配、結轉及后續(xù)調(diào)整的流程和方法。

（1）、根據(jù)總包合同劃分成本對象是確定成本對象的基本原理

（2）、確定成本對象的六原則

（3）、成本分攤標準的選擇技巧

思考5：房地產(chǎn)公司的合同風險控制關鍵點介紹

第四部分土地增值稅疑難案例解析（高級篇）(一天)

第一節(jié)疑難土地增值稅案例解析

1、在建工程轉讓案例

思考1：如何通過在建工程+代建的方式實現(xiàn)整體售樓，該手法如何避土地增值稅？

思考2：通過在建工程轉讓的方式，是否可以避契稅？

思考3：如何不開發(fā)房產(chǎn)而實現(xiàn)賣一手房？

思考4：在建工程轉讓如何分割土地證？

思考5：受讓方如何在不重新辦理四證的情況下預售房產(chǎn)？

介紹完整的在建工程轉讓流程

2、以轉讓股權而實質轉讓房地產(chǎn)行為征土地增值稅問題（國稅函〔2000〕687號）解析

思考6：對轉讓股權而實質轉讓房地產(chǎn)行為征土地增值稅的法律淵源是什么？

思考7：該行為土地增值稅納稅主體是誰？

思考8：土地增值稅計稅基礎是多少？

思考9：國稅函〔2000〕687號文法律效力問題

思考10：以轉讓股權而實質轉讓房地產(chǎn)行為主要指哪種情況？

3、一個集投資、改變企業(yè)性質的綜合避稅案例

思考11：賣股權是否存在土地增值稅？是否按國稅函〔2000〕687號征稅？

思考12：舊房的評估價是否含土地？

思考13：投資時上下游沒有房地產(chǎn)公司，投資完成后，變更為房地產(chǎn)公司，是否交土地增值稅？

思考14：商貿(mào)公司是否可以開發(fā)房地產(chǎn)？

4、逆向關聯(lián)轉移定價避土地增值稅案

思考15：關聯(lián)交易價格明顯過高而導致避稅研發(fā)費用稅務籌劃，是否可以核定？

思考16：以盈利為目的政策性搬遷，是否交土地增值稅？

5、精裝房分劈為銷售毛坯房+裝飾業(yè)務風險分析

思考17：精裝房分劈為銷售毛坯房+裝飾業(yè)務有明顯的避稅效果，為什么沒有大面積實施？

6、房地產(chǎn)定單式生產(chǎn)可采用的稅收籌劃風險分析

思考18：投資轉股以實現(xiàn)整體賣樓的方式受哪些客戶條件的限制？

思考19：吸收合并主要操作關鍵難點及風險點在哪里？

7、租賃軍用土地建建筑物，銷售二十年使用權案例分析

思考20：租賃軍用土地建建筑物，銷售二十年使用權營業(yè)稅按租賃還是銷售不動產(chǎn)處理？租賃和銷售建筑物永久使用權的區(qū)別是什么？

思考21：根據(jù)國稅函〔2007〕645號，是否存在土地增值稅？

思考22：是否存在房產(chǎn)稅？

8、投資所得土地，土地增值稅清算計稅成本案例分析

思考23：投資所得土地，土地增值稅清算計稅成本是多少？是0?還是評估價？

思考24：由于沒有發(fā)票，扣除的憑據(jù)是什么？

9、土地增值稅清算案例分析

思考25：分期開發(fā)的項目，是否可以先按占地面積分攤土地成本，然后按可售建筑面積二次分攤土地成本？

思考26：土地增值稅清算時，收入是權責發(fā)生制，稅金是收付實現(xiàn)制，如何籌劃？

思考27：清算單位，某省用發(fā)改委的立項批復作為口徑，如何籌劃？

思考28：違約金，游泳池管理收入是不是土地增值稅清算收入？

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