5月26日，“2020中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”在上海舉行，這是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心連續(xù)第13年發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究成果。在本次發(fā)布會(huì)上，還同步揭曉了“2020中國(guó)物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果”，該項(xiàng)測(cè)評(píng)由中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合主辦。

根據(jù)《2020中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，前十企業(yè)整體沒(méi)有變化，僅排名出現(xiàn)微調(diào)。其中，萬(wàn)科位列第一，中國(guó)恒大、碧桂園分列第二、第三位。融創(chuàng)中國(guó)排名提升較大，位列第四；中國(guó)海外發(fā)展排名與上年一致，位列第五；保利地產(chǎn)排名下降兩位，排名第六。華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、新城控股和富力地產(chǎn)分列第七至第十位。

據(jù)悉，本次測(cè)評(píng)的研究對(duì)象為滬深上市房企117家，在港上市房企83家房地產(chǎn)上市公司，以及海外上市公司2家，合計(jì)共202家。與2019年相比，納入測(cè)評(píng)的上市公司總數(shù)凈減少8家。

此外，本次測(cè)評(píng)還發(fā)布了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上市企業(yè)分榜單。測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出， 2020年房地產(chǎn)供應(yīng)鏈企業(yè)的投資、生產(chǎn)、供貨等也因房地產(chǎn)調(diào)控、中美貿(mào)易摩擦、新冠疫情帶來(lái)企業(yè)停工停產(chǎn)沖擊，以及國(guó)內(nèi)國(guó)際消費(fèi)需求被動(dòng)收縮和金融、原油等大宗商品交易市場(chǎng)持續(xù)震蕩等因素影響，加之房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年明顯放緩，與房地產(chǎn)密切相關(guān)的供應(yīng)鏈企業(yè)發(fā)展普遍面臨壓力。但供應(yīng)鏈企業(yè)看到“?！币惨吹健皺C(jī)”，隨著企業(yè)產(chǎn)能和市場(chǎng)信心正逐步恢復(fù)，隨著房地產(chǎn)精裝修趨勢(shì)越來(lái)越明顯，精裝房市場(chǎng)日趨壯大，家居品類配套增長(zhǎng)空間可期。同時(shí)，存量更新改造也為供應(yīng)鏈企業(yè)帶來(lái)新機(jī)遇。

現(xiàn)狀：上市房企總體呈現(xiàn)八大特點(diǎn)

根據(jù)測(cè)評(píng)研究報(bào)告，從核心測(cè)評(píng)指標(biāo)來(lái)看，2019年上市房企總資產(chǎn)均值為1409.37億元，同比上升25.67%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)均值為270.00億元，同比增長(zhǎng)34.39%；凈利潤(rùn)均值為28.68億元，同比增長(zhǎng)11.94%；資產(chǎn)負(fù)債率均值同比上升1.87個(gè)百分點(diǎn)至69.96%；凈負(fù)債率均值同比上升3.25個(gè)百分點(diǎn)至95.77%。

整體看，上市房企呈現(xiàn)八大發(fā)展特點(diǎn)：

在資本市場(chǎng)方面，企業(yè)估值向下調(diào)整。報(bào)告顯示，2019年A股房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于港股內(nèi)房股板塊，這是因?yàn)橄愀凵鲜械牡禺a(chǎn)股大部分是龍頭房企，當(dāng)前市場(chǎng)向頭部集中的趨勢(shì)加速，資金更青睞龍頭房企。從估值來(lái)看，近兩年，滬深上市房企和在港上市房企估值水平接近一致，2019年在港上市房企平均市盈率小幅上升，但平均市凈率有所下降，依次為8.19倍、0.85倍，滬深上市房企平均市盈率與市凈率分別為7.65倍和0.91倍，同比均有所降低。

在運(yùn)營(yíng)規(guī)模表現(xiàn)上，經(jīng)營(yíng)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，行業(yè)分化趨勢(shì)延續(xù)。2019年上市房企總資產(chǎn)均值、凈資產(chǎn)均值、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值都呈現(xiàn)同比大幅增長(zhǎng)。從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來(lái)看，截至2019年末，總資產(chǎn)超過(guò)千億的房企有57家，約占上市房企總量的28%，超過(guò)3000億的企業(yè)22家，約占上市房企總量的11%，其中，超過(guò)萬(wàn)億的企業(yè)有5家，依次是萬(wàn)科、恒大、碧桂園、保利和綠地。銷售金額方面，碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)等上市房企繼續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)居規(guī)模優(yōu)勢(shì)房企行列。

從償債能力來(lái)看，負(fù)債比率小幅提升，房企償債風(fēng)險(xiǎn)可控。測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，2019年房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平保持穩(wěn)定，償債風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之內(nèi)。從長(zhǎng)期償債能力看，2019年末上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為69.96%，較2018年上升1.87個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為95.77%，較2018年末上升3.25個(gè)百分點(diǎn)。從企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的分布上看，2019年約25%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于60%，約16%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于60%和70%之間，約26%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于70%和80%之間，約27%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于80%和90%之間；另外6%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于90%。

在盈利能力方面，行業(yè)利潤(rùn)增速下滑。2019年上市房企凈資產(chǎn)收益率均值為9.50%，較2018年下降0.30個(gè)百分點(diǎn)；總資產(chǎn)凈利率均值為2.18%，較2018年上升0.18個(gè)百分點(diǎn)；總資產(chǎn)報(bào)酬率均值為4.74%，較2018年下降0.03個(gè)百分點(diǎn)。三大盈利效率指標(biāo)與2018年相比沒(méi)有太大變化，表明當(dāng)前市場(chǎng)進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期。但從絕對(duì)盈利規(guī)模和相對(duì)盈利能力來(lái)看，絕大部分房企盈利規(guī)模介于100億元以下，資產(chǎn)回報(bào)率介于0~10%之間。

在成長(zhǎng)能力上，業(yè)績(jī)?cè)鏊僬w向好。2019年上市房企營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)規(guī)模同比均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。從成長(zhǎng)能力指標(biāo)看，離散程度較大，表明上市房企成長(zhǎng)能力差異較大。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，52%的企業(yè)處于增收又增利的區(qū)間；22%的企業(yè)處于增收不增利的區(qū)間；11%的企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)較快，收入出現(xiàn)下降；15%的企業(yè)處于低速增長(zhǎng)區(qū)間。

從經(jīng)營(yíng)效率看，運(yùn)營(yíng)效率基本穩(wěn)定，存貨規(guī)模溫和增長(zhǎng)。2019年末存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.33、0.28和0.20，較上年數(shù)據(jù)略有小幅下降。同時(shí)，截至2019年底，上市房企存貨總計(jì)13.99萬(wàn)億元，其中存貨超過(guò)1000億元的有33家，較去年增加4家；超過(guò)3000億元的有10家，分別為恒大、碧桂園、萬(wàn)科、中海、保利、華潤(rùn)、綠地、融創(chuàng)、龍湖和招商蛇口。另一方面，從各類型上市房企表現(xiàn)看，高速周轉(zhuǎn)型企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均領(lǐng)先于行業(yè)平均水平，三項(xiàng)指標(biāo)分別為0.59、0.46、0.35；平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)型企業(yè)三項(xiàng)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.38、0.31和0.22；落后經(jīng)營(yíng)型企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)效率指標(biāo)則低于總體均值水平。

在社會(huì)責(zé)任方面，上市房企踐行社會(huì)責(zé)任理念愈發(fā)加強(qiáng)，行為落實(shí)也更加細(xì)化全面。上市房企在關(guān)注自身發(fā)展的同時(shí)不忘反哺社會(huì)，積極承擔(dān)企業(yè)責(zé)任，履行社會(huì)義務(wù)，促進(jìn)企業(yè)、社會(huì)、城市共同向可持續(xù)、健康、完善方向發(fā)展。從納稅指標(biāo)來(lái)看，2019年，上市房企納稅額均值為23.41億元，同比增加10.38%。

從創(chuàng)新能力來(lái)看，發(fā)展迅速且占據(jù)較高市場(chǎng)份額的上市房企，普遍對(duì)市場(chǎng)的變動(dòng)有著前瞻性的創(chuàng)新力。上市房企憑借持續(xù)輸出的快速反應(yīng)能力和創(chuàng)新能力樹(shù)立起行業(yè)企業(yè)間的差異化競(jìng)爭(zhēng)壁壘。從房企創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)管理模式上看，歸功于技術(shù)層面的創(chuàng)新和提高，開(kāi)發(fā)周期、銷售周期大幅縮短，上市房企的運(yùn)營(yíng)效率明顯提升。整體來(lái)看，近年來(lái)上市房企積極的在各個(gè)方面進(jìn)行創(chuàng)新和突破。

趨勢(shì)：堅(jiān)持主業(yè)深耕 多元布局垂直下沉

本次發(fā)布的測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出，在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的主基調(diào)下，中央聚焦房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持住房居住屬性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，地方因城施策保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，融資政策逐步收緊，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)板塊的關(guān)注度不如前些年來(lái)得大。

但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，多數(shù)上市房企仍繼續(xù)堅(jiān)持主業(yè)深耕，大多數(shù)上市房企第一主營(yíng)業(yè)務(wù)依舊為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入占總營(yíng)業(yè)收入分別大于70%的上市房企數(shù)量，合計(jì)占比約達(dá)到了65%。

從戰(zhàn)略趨勢(shì)來(lái)看房地產(chǎn)上市公司，上市房企多圍繞“1+X”，即聚焦主業(yè)，多元業(yè)務(wù)協(xié)同的方向發(fā)展，更加重視集團(tuán)健康、可持續(xù)發(fā)展，針對(duì)多元業(yè)務(wù)的布局更加審慎，“增利潤(rùn)，降負(fù)債”受到上市房企的關(guān)注。在多元業(yè)務(wù)方面，上市房企進(jìn)軍方向多數(shù)以圍繞房地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)為主。其中，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)，酒店及相關(guān)、裝修、文旅城運(yùn)營(yíng)、園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，上市房企布局較少，規(guī)模有待增長(zhǎng)?？傮w來(lái)看，上市房企的多元業(yè)務(wù)正在不斷垂直下沉。（來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究）

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