1月18日，有著國資背景的魯商服務(wù)二度遞交招股書，此時距離其首次招股書失效不過半個月。這也是繼龍湖智創(chuàng)之后，今年第二家赴港股IPO的物業(yè)企業(yè)。

事實上，魯商服務(wù)招股失效并非特例，2021年“招股書失效”已經(jīng)成為物業(yè)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。公開信息顯示，2021年6月，包括眾安智慧生活、俊發(fā)服務(wù)在內(nèi)的10家物業(yè)企業(yè)密集遞表，創(chuàng)下物企單月遞表新紀錄。但截至目前，這10家企業(yè)無一家通過港交所聆訊，招股書已“批量”失效。

值得注意的是，隨著今年1月1日港交所對上市企業(yè)基礎(chǔ)盈利門檻提高60%的新規(guī)正式施行，規(guī)模上并不占優(yōu)的中小物業(yè)企業(yè)的上市難度無疑將加大。

“未來資本對物業(yè)企業(yè)的考量角度將更為多元化，除規(guī)模增長能力、盈利能力外，可觀的面積規(guī)模、獨立的投拓能力、強有力的關(guān)聯(lián)方背景、不同定位的特色服務(wù)、可持續(xù)的盈利能力等都是衡量物企未來長期發(fā)展?jié)摿Φ闹笜?。”嘉和家業(yè)分析指出。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟也向《每日新聞新聞》記者表示，資本市場將持續(xù)看好規(guī)模大、成長性強、盈利能力強、特色突出的企業(yè)，此類企業(yè)更加具備長期投資價值。

去年14家物企招股書失效

整體來看，2021年物業(yè)上市行情呈現(xiàn)“前高后低”趨勢。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年7月前，共有12家物業(yè)企業(yè)成功登陸港股市場，僅7月當月就有6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功在港股上市。截至當年年中，共有20多家上市企業(yè)成功遞表或明確表示要上市。

但此后港股物業(yè)板塊的熱度卻開始下降，自去年8月至年底，港股僅新增2家上市物業(yè)企業(yè)，分別為京城佳業(yè)與德商產(chǎn)投。另有6家物業(yè)企業(yè)遞交招股書，但無一家物企通過聆訊。最終，截至2021年末，A股和H股上市物業(yè)企業(yè)的數(shù)字定格在了55家。

事實上，自2021年下半年以來，“一次遞表即上市”已不再是順理成章的事情。2021年交表企業(yè)如眾安智慧生活、長城物業(yè)、力高健康生活、禹佳生活服務(wù)等企在內(nèi)的多家物招股書均已失效。

值得注意的是，企業(yè)在港交所遞交招股書后期滿失效是IPO流程中較為常見的現(xiàn)象，大部分企業(yè)會選擇在過期失效后對招股書進行更新。但與此前情況略有不同的是，截至2021年底，包括新力服務(wù)、海倫堡物業(yè)、天譽青創(chuàng)以及長城物業(yè)在內(nèi)的大量物企招股書已過期但卻久未更新。

與此同時，2021年，物業(yè)行業(yè)還首次出現(xiàn)物業(yè)企業(yè)主動終止IPO、上市進程拉長、新遞表企業(yè)規(guī)模明顯下降等現(xiàn)象。嘉和家業(yè)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從企業(yè)上市總用時來看中小企業(yè)上市，2021年上市物企上市平均用時190天，相較于2020年拉長51.2天。截至2021年底，全年共有14家物企遞表失效。除逾期失效外，亦有多家物企因主動放棄導(dǎo)致失效，如陽光智博服務(wù)與萬物云達成換股、富力物業(yè)被碧桂園服務(wù)收購等。

即使是通過聆訊等待上市的物業(yè)企業(yè)，其上市節(jié)奏較此前也有所放緩。去年11月12日，中南服務(wù)經(jīng)過兩次遞表后終于過會，但之后一直沒有發(fā)布后續(xù)配股進展以及上市時間表，引發(fā)業(yè)內(nèi)對其終止上市的猜測。同樣是兩度遞表于12月23日才通過的中梁百悅智佳，截至目前也尚未發(fā)布其上市時間表。

“物企IPO過程中出現(xiàn)的種種現(xiàn)象，主要是由于系統(tǒng)性風(fēng)險及非系統(tǒng)性風(fēng)險兩方面相互影響作用而產(chǎn)生的。”

嘉和家業(yè)分析指出，一方面2021年7月八部委聯(lián)合發(fā)布《持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，同時權(quán)威評級機構(gòu)下調(diào)對內(nèi)地物業(yè)股的預(yù)期，使物業(yè)股急劇回落。加之受去年9月下旬美股持續(xù)震蕩下跌影響，物業(yè)板塊由于前期高估值，所受沖擊被進一步放大。另一方面，2021年部分房企流動性風(fēng)險持續(xù)釋放，使其關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)大受影響。在多種內(nèi)外部不利因素相互疊加影響下，市場行情由熱入冷。

中小物企上市難度加大

2021年5月，港交所出臺上市新規(guī)，從2022年1月1日起將申請人主板盈利規(guī)定調(diào)高60%，并修訂盈利分布規(guī)定。

具體來看，港交所新規(guī)包括主板上市申請人在三個會計年度的股東應(yīng)占盈利必須符合：最近一個財務(wù)年度不低于3500萬港元；前兩個財務(wù)年度不低于4500萬港元（即三年累計盈利不低于8000萬港元）。

而在調(diào)整前，主板的盈利要求是三年累計盈利不低于5000萬港元，最近一年不低于2000萬港元，前兩個年度不低于3000萬港元。

據(jù)港交所解釋，調(diào)高主板盈利要求主要由于盈利規(guī)定從1994年推出之后就沒有應(yīng)經(jīng)濟和市場發(fā)展做過修訂，而上市的最低市值要求從1989年推出至今調(diào)高了5倍（近一次為2018年，最低市值要求5億港元）。這也造成許多僅僅符合盈利規(guī)定最低要求的上市申請人，卻以25倍的歷史市盈率（5億港元/2千萬港元）上市。

此次新規(guī)實施后，對于正在排隊的或正醞釀上市的小型物業(yè)企業(yè)而言壓力陡增。根據(jù)新規(guī)，最近一個財務(wù)年度的歸母凈利潤不低于3500萬港元，而明宇商服、瑞安新天地未能達到要求。此外中小企業(yè)上市，根據(jù)前兩個財務(wù)年度歸母凈利潤不低于4500萬港元的要求，祥生活服務(wù)、力高健康生活等未能達標。

“港交所盈利調(diào)高新政有助于提高主板上市企業(yè)的素質(zhì)，但是同時也會導(dǎo)致部分小型物管企業(yè)難以在主板上市，行業(yè)分化將進一步加劇，資本市場的資金更聚集頭部優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)，而規(guī)模較小的物管企業(yè)或有邊緣化風(fēng)險。”

克爾瑞物管分析指出，對于大多數(shù)還未來得及上市的小型物業(yè)企業(yè)而言，若想上市就必須盡力達標盈利水平，而達標盈利水平的最快方式，無疑是加大兼并收購，擴大營收規(guī)模。而對于已經(jīng)登陸資本平臺的物業(yè)企業(yè)也并非能夠松懈，在資本市場回歸冷靜的當下，增強盈利能力和運營效率及做強服務(wù)，才是企業(yè)企穩(wěn)發(fā)展的重中之重。

“結(jié)合目前處于上市進程中的企業(yè)數(shù)量而言，2022年預(yù)期物業(yè)行業(yè)上市企業(yè)數(shù)量將超過70家，地方性國有企業(yè)將發(fā)力上市。牛曉娟分析認為，今年上市物業(yè)企業(yè)的整體估值水平將進一步抬升，隨著萬物云、龍湖智創(chuàng)生活預(yù)期上市，物業(yè)板塊整體市值將超過萬億港元。

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