閱讀目錄：

一、稅務(wù)籌劃是什么？怎么做？

二、項(xiàng)目基本情況

三、項(xiàng)目籌劃總體思路

四、具體籌劃方案

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什么是稅務(wù)籌劃？

直接利用籌劃法

國家為了實(shí)現(xiàn)總體經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，從宏觀上調(diào)控經(jīng)濟(jì)，引導(dǎo)資源流向，制定了許多的稅收優(yōu)惠政策。對(duì)于納稅人利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃，國家是支持與鼓勵(lì)的，因?yàn)榧{稅人對(duì)稅收優(yōu)惠政策利用的越多，越有利于國家特定政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，納稅人可以光明正大地利用優(yōu)惠政策為自己企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)服務(wù)。

地點(diǎn)流動(dòng)籌劃法

納稅人可以根據(jù)需要，或者選擇在優(yōu)惠地區(qū)注冊(cè)，或者將現(xiàn)時(shí)不太景氣的生產(chǎn)轉(zhuǎn)移到優(yōu)惠地區(qū)，以充分享受稅收優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

創(chuàng)造條件籌劃法

納稅人創(chuàng)造條件使自己符合稅收優(yōu)惠規(guī)定或者通過掛靠在某些能享受優(yōu)惠待遇的企業(yè)或產(chǎn)業(yè)、行業(yè)，使自己符合優(yōu)惠條件，從而享受優(yōu)惠待遇。

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項(xiàng)目基本情況

已建項(xiàng)目

嘉業(yè) 海灣位于南*市國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)黃湖西路與海南路交匯處。項(xiàng)目總占地面積114.24畝，總建筑面積約170000平米。該項(xiàng)目分兩期建設(shè)完成。一期占地面積為38129.6㎡，二期占地面積為38034.1㎡。

項(xiàng)目一期于2011年7月30日開工，，于2015年4月25日項(xiàng)目二期全部竣工交付業(yè)主使用。產(chǎn)品包括普通住宅、商業(yè)等非普通住宅、公建配套設(shè)施、地下建筑等，項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)如下：

（1）總建筑面積：169590平方米；

（2）容積率：1.5

（3）公建配套設(shè)施面積：2370.07平方米；

（4）可售面積：113402.93平方米，其中：

普通住宅面積 91588.8平方米

非普通住宅面積 21814.13平方米

停車場(chǎng)面積55344.71平方米

擬建項(xiàng)目

蛟湖經(jīng)典擬建于南*市國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)雙港東路處。項(xiàng)目數(shù)據(jù)在案例中有具體說明，在此不再累述。

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項(xiàng)目籌劃總體思路

嘉業(yè) 海灣位于南*市國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的黃金地帶，2011年南*市區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)已經(jīng)突破8000元/㎡，臨近的紅谷灘中心區(qū)均價(jià)已經(jīng)向10000元/平米的成交均價(jià)邁進(jìn)，該年南*市整體供應(yīng)量不足，2011年基本沒有剩余存量，因此價(jià)格再度攀升。性價(jià)比吸引了大量的剛需客戶，市區(qū)特別是鐘情于紅谷灘中心區(qū)的剛性購房者極大地向嘉業(yè) 海棠灣項(xiàng)目所在的區(qū)域轉(zhuǎn)移。因此，一期竣工當(dāng)年，項(xiàng)目二期于11月緊鑼密鼓開工。項(xiàng)目還增加了地源熱泵、太陽能等低碳技術(shù)及每戶達(dá)10%左右的面積贈(zèng)送，總體造價(jià)較紅谷灘建安造價(jià)參考指標(biāo)高出10%-15%。嘉業(yè) 海棠灣項(xiàng)目一期二期時(shí)間緊，中間幾乎沒有斷檔期，成本又相比較高，籌劃案極富挑戰(zhàn)又極具代表性。

蛟湖經(jīng)典擬建于南*市國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)雙港東路。事前對(duì)不同階段進(jìn)行合理的稅收籌劃，一方面可以為企業(yè)提供合理的稅收籌劃建議，有利于企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)利潤率，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭力，另一方面保證項(xiàng)目實(shí)施的可行性，提高資金利用率。

從實(shí)際出發(fā)，通過不同的經(jīng)營環(huán)節(jié)，順藤摸瓜式將所涉及的不同稅種融入到企業(yè)項(xiàng)目中去，更詳細(xì)且具體地提出籌劃方案。方案從開發(fā)準(zhǔn)備、開發(fā)建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)、清算環(huán)節(jié)和后續(xù)管理這五個(gè)環(huán)節(jié)著手，針對(duì)不同稅種所涉及的問題提出解決方法。

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具體籌劃方案

開發(fā)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的稅收籌劃

在擬建蛟湖經(jīng)典住宅小區(qū)的預(yù)算中，就地安置拆遷戶的房屋拆遷面積達(dá)到5000平方米，其中就地安置等面積償還4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的價(jià)格給予貨幣補(bǔ)償。已知該住宅項(xiàng)目的房屋市場(chǎng)售價(jià)8000元/平方米，以協(xié)議出讓方式取得的土地使用權(quán)成本為8000萬元，可售總面積50000平方米，其中包括用于拆遷安置的房屋面積5000平方米。

【分析】針對(duì)以上案例，提出以下兩種契稅繳納方案：

方案一：拆遷過程中，貨幣補(bǔ)償部分以實(shí)際支付的拆遷補(bǔ)償款確定契稅的計(jì)稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以每平方米的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定契稅的計(jì)稅依據(jù)。

回遷部分契稅的計(jì)稅依據(jù)為：4000平方米×7500元/平方米=3000萬元

拆遷戶貨幣補(bǔ)償：1000平方米×7500元/平方米=750萬元

全部契稅計(jì)稅依據(jù)為：3000萬元+8000萬元+750萬元=11750萬元

方案二：拆遷過程中，貨幣補(bǔ)償部分以實(shí)際支付的拆遷補(bǔ)償款確定契稅的計(jì)稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以被拆遷房屋每平方米的市場(chǎng)價(jià)格確定契稅的計(jì)稅依據(jù)。

即回遷部分契稅的計(jì)稅依據(jù)為：4000平方米×8000元/平方米=3200萬元

全部契稅計(jì)稅依據(jù)為：3200萬元+8000萬元+750萬元=11950萬元

開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃

（一）融資方式的稅務(wù)籌劃

嘉業(yè)公司的金域海棠項(xiàng)目中，對(duì)土地增值稅匯算中利息的扣除計(jì)算方法選擇上進(jìn)行比較分析，該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額為6700萬元，開發(fā)成本為4億萬元，而利息支出為1680萬元。

【分析】

方案一：據(jù)實(shí)扣除

扣除額=（6700+40000）×5%+1680=4015萬元

方案二：定率扣除:

扣除額=（6700+40000）×10%=4670萬元

【結(jié)論】就金域海棠項(xiàng)目而言，方案二的扣除額大于方案一，差額為655萬元，因此方案二更合算。因此在匯算清繳時(shí)應(yīng)選擇方案二，那么企業(yè)就不能合理分?jǐn)偫①M(fèi)用或不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。

（二）建房方式的稅務(wù)籌劃

嘉業(yè)公司擬建的蛟湖經(jīng)典項(xiàng)目有一地塊，其土地成本和開發(fā)成本合計(jì)為29000萬元，評(píng)估公司按照市價(jià)給出的評(píng)估價(jià)格為50000萬元。現(xiàn)有兩個(gè)方案如下(均采用營改增后的簡易計(jì)稅法)：

【分析】

方案一：自建自銷

嘉業(yè)公司將該項(xiàng)目作為商品房用于直接銷售，依據(jù)稅務(wù)規(guī)定，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征稅，涉及土地增值稅。

銷售收入（含增值稅）：50000萬元

銷售收入（不含增值稅）：50000÷（1+5%）=47619萬元

銷項(xiàng)稅額：47619×5%=2381萬元

城建稅及教育費(fèi)附加：2381×（7%+3%+2%）=286萬元

印花稅：50000×0.0005=25萬元

土地增值稅：

扣除項(xiàng)=29280×（1+10%+20%）+286=38350萬元

增值額=47619-38350=9269萬元

增值率=9269/38350=24%

土地增值稅：9269×30%=2780萬元

凈收入：47619-29280-25-2780-286=15248萬元

方案二：代建

嘉業(yè)公司先將該地塊出售給綠地公司用于職工住房，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格按照評(píng)估價(jià)格為10000萬元，土地成本為7280萬元房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃方案，進(jìn)行土地使用權(quán)證的更名，涉及土地增值稅。嘉業(yè)公司與綠地公司簽訂房屋代建協(xié)議書，工程所需全部建設(shè)資金均由綠地公司提供，同時(shí)綠地公司還負(fù)責(zé)采購大部分的建筑材料（價(jià)款約為1300萬元），嘉業(yè)公司只負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)工作，建筑面積為90000平方米，按照每平米2500元收取代建服務(wù)費(fèi)，共計(jì)22500萬元。代建服務(wù)期間費(fèi)用預(yù)測(cè)為6500萬元。代建服務(wù)按照服務(wù)收入征稅，不涉及土地增值稅。

該房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓該地塊的損益如下：

銷售收入（含增值稅）：10000萬元

銷售收入（不含增值稅）：10000÷（1+5%）=9524萬元

銷項(xiàng)稅額：9524 ×5%=476萬元

城建稅及教育費(fèi)附加：476×（7%+3%+2%）=57萬元

印花稅：10000×0.0005=5 萬元

土地增值稅：

扣除項(xiàng)=7280×（1+10%）+57=8065萬元

增值額=9524-8065=1459萬元

增值率=1459/8065=18%

土地增值稅=1459×30%=438萬元

凈收入：9524-7280-57-5-438=1744萬元

（該房地產(chǎn)公司代建服務(wù)損益如下：）

代建收入（含增值稅）：22500萬元

代建收入（不含增值稅）：22500÷（1+5%）=21429萬元

代建增值稅：21429×5%=1071萬元

代建城建稅及教育費(fèi)附加：1071×（7%+3%+2%）=129萬元

凈收入：21429-129-6500=14800萬元

（該房地產(chǎn)公司兩項(xiàng)業(yè)務(wù)合計(jì)凈收入如下：）

合計(jì)凈收入：14800+1744=16544萬元

【結(jié)論】根據(jù)以上分析，就此項(xiàng)目來說方案二凈收入更多，比方案一多296萬元。因此方案二代建更好。

（三）園林綠化的稅務(wù)籌劃

金域海棠項(xiàng)目的園林綠化工程項(xiàng)目的實(shí)際園林綠化工程費(fèi)用約為774萬元。一般來說，園林綠化施工中，苗木費(fèi)占比約為60%，因此合理估計(jì)該項(xiàng)目中的苗木費(fèi)為464萬元，其他費(fèi)用為310萬元。另外，嘉業(yè)公司主要有三種供應(yīng)商可以選擇。其中甲公司是以建筑安裝為主業(yè)，經(jīng)營范圍包括苗木種植。乙公司是專門進(jìn)行苗木銷售的公司。丙公司以出售苗木為主業(yè)，經(jīng)營范圍包括建筑安裝。與甲公司、乙公司，丙公司均能取得增值稅專用發(fā)票。

【分析】

方案一：合立安裝法

與甲公司簽訂園林綠化施工合同，同時(shí)附帶苗木銷售共計(jì)約774萬元

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＝774÷（1＋11%）×11%＝76.7（萬元）

采購成本=774-76.7=697.3（萬元）

方案二：分立合同法

與甲公司分別簽訂銷售合同464萬元、建筑安裝合同310萬元

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＝464÷（1＋13%）×13%＋100÷（1＋11%）×11%＝84.1（萬元）

采購成本=774-84.1=689.9（萬元）

方案三：分開訂立法

先在乙公司購買苗木464萬元，再與甲公司簽訂100萬元的施工合同

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＝464÷（1＋13%）×13%＋310÷（1＋11%）×11%＝84.1（萬元）

采購成本=774-84.1=689.9（萬元）

方案四：合立購買法

與丙公司銷售苗木同時(shí)提供園林綠化工程，總價(jià)款為774萬元

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＝774÷（1＋13%）×13%＝89（萬元）

采購成本=774-89=685（萬元）

【結(jié)論】四個(gè)方案支付的總費(fèi)用都是774萬元，但是方案一的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額要更少，方案四可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額最大。如果要和以建筑安裝為主業(yè)、經(jīng)營范圍包括苗木種植的企業(yè)合作時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把苗木銷售費(fèi)用和綠化施工費(fèi)用分開簽訂合同更好；同時(shí)，先從苗木銷售公司購買苗木，再與園林公司簽訂綠化施工合同也可以達(dá)到相同的籌劃效果。

房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃

（一）銷售定價(jià)的稅收籌劃

嘉業(yè) 海棠灣的32#商品房，同行業(yè)房價(jià)為1700～2000萬元之間，開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發(fā)成本為900萬元。

【分析】

除相關(guān)稅金外的可扣除的項(xiàng)目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。

方案一：公司要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價(jià)應(yīng)為：1430×1.269=1814.67萬元，此時(shí)增值額為287.9萬元（1814.67/（1+5%）－1430－1814.67×0.571％）。

方案二：公司要適當(dāng)提高售價(jià)，則總房價(jià)至少要超過1934.79（1430×1.353）萬，提價(jià)120.12萬才會(huì)增加總收益，此時(shí)增值額為401.6（1934.79/（1+5%）-1430×100.725%-0.571%×120.12）萬，應(yīng)納土地增值稅為120.48（401.6×30%）萬。

【結(jié)論】當(dāng)同行業(yè)的房價(jià)在1700～2000萬元之間時(shí)，公司應(yīng)選擇1814.67萬元作為自己的銷售價(jià)格，使自身的房價(jià)較低，增強(qiáng)競(jìng)爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當(dāng)然，如果公司能以高于1934.79萬元的價(jià)格出售該商品房的話，所獲利潤將會(huì)進(jìn)一步增加。

（二）房屋裝修費(fèi)用的稅收籌劃

嘉業(yè)海灣房地產(chǎn)在南*開發(fā)了商品住宅項(xiàng)目，住宅小區(qū)容積率為1.5平方米，戶型為兩室一廳、三室兩廳，建筑面積在90—140平方米，總建筑面積為10000平方米，其中地價(jià)及開發(fā)成本為9000萬元，準(zhǔn)予扣除的開發(fā)費(fèi)用1000萬元，扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為1億。企業(yè)直接銷售毛坯房，銷售均價(jià)為16000元每平方米。

假設(shè)企業(yè)的銷售模式為方案一,后經(jīng)過實(shí)地考察調(diào)研，建議在售價(jià)加上裝修成本后定位19000元每平方米，將毛坯房裝修后銷售，定為方案二。

【分析】

方案一：出售毛坯房

應(yīng)納稅金及附加=16000×5%/（1+5%）×（7%+3%+2%）=91.43萬

增值額=16000/（1+5%）-9000×（1+20%）-1000-91.43=3346.67萬

增值率為34.47%

應(yīng)納土地增值稅=3346.67×30%=1004.001萬元

應(yīng)納企業(yè)所得稅=(16000/（1+5%）-10000-91.43-1004.001）×25%=1035.67萬

凈利潤=16000/（1+5%）-（10000+91.43+1004.001+1035.67）=3107萬

方案二：出售精裝房

應(yīng)納稅金及附加=19000×5%/（1+5%）×（7%+3%+2%）=108.57萬

增值額=19000/（1+5%）-12000×（1+20%）-1000-108.57=2586.67萬

增值率=19.46%

（注：增值率未超過20%不交土地增值稅）

根據(jù)上述第三點(diǎn)政策可知該公司所開發(fā)的商品房屬于普通住宅，所以該公司免于繳納土地增值稅。

應(yīng)納企業(yè)所得稅=（19000/（1+5%）-13000-108.57）×25%=1246.67萬元

凈利潤=19000/（1+5%）-（13000+108.57+1246.67）=3740萬元

【結(jié)論】通過測(cè)算(裝修成本為3000元每平方米),企業(yè)應(yīng)繳納主要稅金總額是1355.24萬元，兩種方案交納稅金總額相差775.861萬元，扣除增加的裝修成本后，企業(yè)采用方案二凈利潤增加633萬元。我們通過對(duì)影響稅額的因素進(jìn)行分析，僅增加了部分房地產(chǎn)開發(fā)成本，卻享受到稅收優(yōu)惠政策，免交了1004.001萬元的土地增值稅。

售后清算環(huán)節(jié)的稅收籌劃

（一）土地增值稅清算的稅收籌劃

（1）土地增值稅核算方式的稅收籌劃

嘉業(yè) 海灣有31棟和32棟兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售31棟房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售32棟房產(chǎn)取得收入400萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為100萬元。

【方案一】分開核算時(shí)：

31棟房產(chǎn)的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應(yīng)納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；

32棟房產(chǎn)的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應(yīng)納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；

共繳納土地增值稅175萬元。

【方案二】合并核算時(shí)：

兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；

允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；

應(yīng)納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。

【分析】通過比較可以看出房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃方案，合并核算對(duì)公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算，一起申報(bào)納稅，就可以達(dá)到少繳稅的目的。

（2）土地增值稅清算房屋類型的稅收籌劃

以嘉業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)一期為例（見表一），采用分兩類（即普通住宅和其他）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行清算，企業(yè)應(yīng)納土地增值稅1029萬元，稅負(fù)率0.98%（見表二）；采用分三類（即普通住宅、非普通住宅和其他）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行清算，應(yīng)納土地增值稅2343萬元，稅負(fù)率2.28%（見表二），兩者計(jì)算應(yīng)繳土地增值稅相差較多。若采用四分類，企業(yè)稅負(fù)更重。

通過上述計(jì)算，可以看出，在此案例中，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地清算時(shí)，對(duì)房屋類型采用分三類的方式，稅負(fù)更輕，但是該結(jié)果僅限于此案例。

后續(xù)管理環(huán)節(jié)的稅收籌劃

（一）合同合并與分立的稅收籌劃

嘉業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)有未售完的閑置房產(chǎn)中共2.5萬平方米，公司決定按照每平方米每月110元對(duì)外出租，該價(jià)格包含了物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)，假定每月從客戶處收取的物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)合計(jì)為60萬元，該企業(yè)的租金收入收取方式有兩種方案可供選擇。

【分析】

方案一：房租收入與物業(yè)收入統(tǒng)一收取

按照從承租方收取的總價(jià)款275萬元與客戶簽訂一份房屋租賃合同，不區(qū)分房租收入與物業(yè)管理收入。每月租金收入為2.5×110=275萬元，企業(yè)應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅為275×12%=33萬元，應(yīng)該繳納的增值稅、城建稅及教育費(fèi)附加合計(jì)數(shù)為275×11%×(1+7%+3%)=33.275萬元，以上納稅金額總計(jì)為33+33.275=66.275萬元。

方案二：房租收入與物業(yè)收入分開收取

與承租方簽訂兩份合同，一份是以房地產(chǎn)企業(yè)名義簽訂的金額為215萬元的商品房出租合同，另一份是以下設(shè)物業(yè)公司名義簽訂的金額為60萬元的物業(yè)管理合同。站在最終投資人的角度看，每月從承租方處收取的總收入仍為275萬。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅：215×12%=25.8萬元

應(yīng)納增值稅、城建稅及教育費(fèi)附加：215×11%×(1+7%+3%)=26.015萬元

物業(yè)公司應(yīng)納增值稅、城建稅及教育費(fèi)附加：60×6%×(1+7%+3%)=3.96萬元

【結(jié)論】與方案一相比較，方案二可以在保持總收入不變的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)少納稅66.275-25.8-26.015=14.46萬元。

以上就是根據(jù)江*嘉業(yè)有限公司金域海項(xiàng)目分公司已建項(xiàng)目——嘉業(yè) 海灣和擬建項(xiàng)目——蛟湖經(jīng)典為例的籌劃案例。其他企業(yè)參考本案例請(qǐng)結(jié)合自身實(shí)際情況。

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